項目類型：文化旅游

項目位置：云南·普洱

項目規(guī)模：2570公頃
 

一、項目剖析

(一)區(qū)位與交通

本項目位于云南省西南部的普洱市，項目用地橫跨普洱市與寧洱縣，距離普洱城區(qū)車程僅15分鐘。

區(qū)位分析圖

(二)現(xiàn)狀與資源分析

現(xiàn)狀資源分析

1.資源評價

可開發(fā)區(qū)域少，利用空間有限;

項目地形狹長，兩端距離較遠(yuǎn);

植物景觀資源一般，展示性差;

開發(fā)成本較高;

遺產(chǎn)保護(hù)與旅游開發(fā)如何協(xié)調(diào)，面臨挑戰(zhàn)。

地塊現(xiàn)狀分析圖

2.現(xiàn)狀交通分析

區(qū)域內(nèi)以茶馬古道串聯(lián)，坡腳到那柯里段落被公路隔開;自然道路為主，周邊不具備道路升級條件，交通可達(dá)性差。

項目地塊交通現(xiàn)狀分析

3.文化資源梳理

茶馬古道——中國人類文明史上的一個奇跡，已被國家文物局列入中國線性文化遺址保護(hù)名錄候選名單，與長城、絲綢之路、大運河等成為國家19個線性文化遺址之一。
 

在目前的世界文化遺產(chǎn)名錄中，桑迪亞哥朝圣路(西班牙)、米迪運河(法國)、阿姆斯特丹防御戰(zhàn)線(荷蘭)、賽默林鐵路(奧地利)、大吉嶺鐵路(印度)、乳香之路(阿曼)、印加之路(南美洲)都是典型的線性文化遺產(chǎn)，多以文化為載體。文化線性遺址的開發(fā)模式，主要為線路體驗+節(jié)點體驗為主。
 

茶馬古道，作為中國古代兩條對外交流通道之一，因茶而起、因貿(mào)易而興，因馬幫而精彩，其中包含了：茶文化、商貿(mào)文化、民族文化、馬幫文化等等。
 

茶文化——普洱茶——可以喝的古董。瀾滄江流域出產(chǎn)的云南大葉種茶葉的遠(yuǎn)征，聯(lián)動了中外民族之間的經(jīng)濟(jì)以及文化交流。2008年，“普洱茶制茶技藝”被列為國家第二批非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。
 

商貿(mào)文化——漢藏交流、國際交流——川藏、滇藏兩路，連接川滇藏，延伸入不丹、尼泊爾、印度境內(nèi)，直到西亞、西非紅海，帶動了物流、也帶動了周邊地區(qū)繁榮。
 

民族文化——多民族文化互動——6個省區(qū)、20多個民族地域沿線各民族超越時空的偉大創(chuàng)造。
 

馬幫文化——用腳步丈量世界的商貿(mào)文化使者——堅忍不拔的精神守望者。
 

宗教文化——各位宗教、多神崇拜、土地神、茶祖等。
 

其他傳說——沿路留下了說不盡的人和馬的故事、人和人的故事，生動展現(xiàn)了茶馬古道的文化多元性。
 

沿途景觀資源——人、馬、自然的跨界合奏曲
 

古茶園(茶樹)、古茶號、老茶廠;

古城鎮(zhèn)、驛站、集市;

古道;

古寺院;

橋梁、水井、摩崖石刻等其他遺存。

普洱茶馬古道特點研究：

思茅正關(guān)——清光緒年間云南思茅廳試辦開關(guān);

普洱海關(guān)——1897年，普洱(臘梅坡)設(shè)立海關(guān);

普洱府——清雍正七年，正式設(shè)立普洱府;

金瓜貢茶——清雍正七年，云南總督鄂爾泰在普洱府建立貢茶茶廠，敬貢朝廷;

臘梅坡——茶馬古道南北走向重要的一段，是迄今保存最完整、里程最長、茶馬古道文化最厚重，沿線生態(tài)最好的一段，被譽為“中國乃至世界交通史上的活化石”、“一條流淌的茶馬文化長河”、“一段可以觸摸的歷史”。

二、開發(fā)思路

本項目以恢復(fù)、再現(xiàn)和延續(xù)為基調(diào)，通過鎮(zhèn)(茶馬古鎮(zhèn))、園(主題公園)、道(古道遺跡)、驛(那柯里驛站)四大主題板塊的聯(lián)動互補發(fā)展，講述一個完整的茶馬故事，還原一個真實的、完整的、鼎盛時期的茶馬古道文化區(qū)，展現(xiàn)給世界一個永不止步的茶馬古道。通過開發(fā)，實現(xiàn)茶馬古道與云南旅游的全面互動，實現(xiàn)普洱與世界的全面對接。
 

三、定位體系

(一)案名

中國普洱·“大茶馬古道”世界遺址旅游區(qū)
 

(二)形象定位

穿越千年時光，探尋萬里古道
 

(三)目標(biāo)定位

世界文化遺址主題公園;

東盟國際休閑度假旅游目的地;

國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū);

國家級5A景區(qū);

世界茶馬古道大本營。
 

(四)市場定位

與西雙版納、大理等老牌旅游城市對接，整合游線資源面向全國乃至國際旅游團(tuán)隊;

面向普洱周邊三小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的休閑度假游客，包括昆明、大理、景洪、楚雄、玉溪、臨滄、建水等地休閑度假游客;

面向普洱本地居民的休閑餐飲、商務(wù)會議、置業(yè)需求;

全世界線性遺址愛好者，古道探秘游客。

四、規(guī)劃設(shè)計

(一)功能分區(qū)規(guī)劃

功能分區(qū)圖

(二)項目總體布點

項目總體布點規(guī)劃圖

(三)文化及旅游意境設(shè)計

1.風(fēng)情度假區(qū)——重拾記憶;2.古道體驗區(qū)——茶馬印象;3.徒步探秘區(qū)——古道風(fēng)云;4.民俗體驗區(qū)——驛站人家;5.深度體驗區(qū)——歡樂馬幫。

(五)主要游線設(shè)計

總體游線設(shè)計

l 古道觀光游線

串聯(lián)區(qū)域：古道體驗區(qū)內(nèi)的古道遺址區(qū);

游覽節(jié)點：三環(huán)、六段、二十八景。

古道觀光游線

主要節(jié)點示意圖

主要節(jié)點示意

(六)重點項目設(shè)計一覽

1. 游客服務(wù)中心

位于風(fēng)情度假區(qū)入口處，在滿足游客接待同時，解決古鎮(zhèn)的地產(chǎn)銷售及結(jié)合茶馬文化形成參觀類項目，形成一個小型的文化博物館。

游客服務(wù)中心效果圖

2. 思茅正關(guān)

位于古道體驗區(qū)入口處，改造現(xiàn)有高架橋，可用牌樓式或城樓式，滿足游客進(jìn)入?yún)⒂^，增加建筑本身的功能性。

思茅正關(guān)效果圖

3. 馬幫劇場

位于古道體驗區(qū)，以現(xiàn)有山谷內(nèi)的茶園為項目背景，以“風(fēng)云古道”、“茶馬之魂”為主題，用大型實景演出的方式展現(xiàn)茶馬文化;通過改造，形成能夠容納800-1000人的露天劇場，滿足項目前期的接待任務(wù)。功能定位為：實景演藝。

馬幫劇場意向圖

4. 跑馬樂園

馬主題游樂區(qū)，開展馬球、馬術(shù)表演、賽馬、旋轉(zhuǎn)木馬、馬幫傳奇拓展項目、古道迷宮等項目。功能定位：主題游樂。
 

5. 馬幫人家

位于古道體驗區(qū)，以馬幫文化為背景，以生態(tài)古樸粗狂的造型建筑為基礎(chǔ)，成為具有功能性的馬幫文化展示中心。功能定位為：住宿。

馬幫人家效果圖

6. 濮人水寨

位于古道體驗區(qū)，圍繞水庫，以古道民族文化為出發(fā)點，以民族建筑展示、民族美食體驗、民族歌舞及茶俗表演為表現(xiàn)形式，形成民族十三坊(哈尼、彝、傣、拉祜、佤、布朗、基諾、回、瑤、傈傈、白、苗、壯、漢)。功能定位為：體驗式銷售，茶馬古道民族文化觀光。

濮人水寨效果圖

7. 五湖會館

位于古道體驗區(qū)，通過對部分會館的復(fù)建，形成兩湖會館、四川會館、秦晉會館、徽州會館、兩廣會館、石屏?xí)^、建水會館、玉溪會館等等。功能定位：會議接待高端住宿、餐飲。

會館效果圖

8. 五朝貢茶院

位于古道體驗區(qū)內(nèi)，貢茶是普洱茶特有，以唐宋元明清時代的貢茶為原型，形成高端體驗、小型表演、特色餐飲為主的服務(wù)區(qū)。功能定位：會議接待、高端住宿、餐飲、小型演藝表演。

五朝貢茶院效果圖

9. 普洱迎賓館

位于古道體驗區(qū)，以山谷良好的自然環(huán)境為依托，以茶養(yǎng)生為理念，形成養(yǎng)生度假類酒店，主要以酒店主體育山谷內(nèi)高端分散式客房為主。功能定位：會議接待、高端住宿、餐飲。

普洱迎賓館效果圖

(七)游憩方式設(shè)計

重走茶馬古道，體驗現(xiàn)代馬幫

1. 一眼越千年——茶馬古道大遺址文化展示

通過大尺度、大跨越的項目打造和整合，再現(xiàn)一段完整的茶馬古道文化全景圖。
 

2. 穿越時空的對話——古道實景演藝活動

劇場實景演藝、民俗活動演藝、水上表演等活動，打造一份穿越時光的茶馬古道共融圖。
 

3. 徒步苦旅的快樂——古道探秘體驗(行走的時代)

走路，是茶馬古道景區(qū)必有的項目，或是1公里，或是2公里，也或者是16公里，感受歷史滄桑同時，感受文化苦旅的樂趣。
 

4. 樂享貢茶的尊貴——五朝貢茶院

貢茶是普洱的特色，也是項目的高端消費項目，和五朝帝王一起品位茶的芳香。
 

5. 與文明、與自然的和諧共生——山谷養(yǎng)生度假、古道文明小鎮(zhèn)

(八)景區(qū)容量測算與市場預(yù)測

1. 景區(qū)容量測算

古鎮(zhèn)的可游面積約為30000㎡;山谷內(nèi)由于林地較多、坡度較大，可游面積約為50000㎡;古道最多容納2000人左右;古道人家民俗休閑區(qū)和馬幫文化深度體驗區(qū)可游面積約為60000㎡。按照3㎡/人算，環(huán)境容量峰值約為50000人，平均容量約為26000~30000人。
 

2. 市場預(yù)測

根據(jù)普洱市旅游發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合本項目在普洱旅游中的作用地位，確定2012年本項目游客容量約為80萬人次。

(九)運營模式

兩極開發(fā)、商業(yè)帶動、休閑主導(dǎo)。

整體模式：以茶馬古道遺址保護(hù)與茶馬古道文化傳承為依托，以全面展示和復(fù)活茶馬古道文化為支撐，通過茶馬商業(yè)小鎮(zhèn)、馬幫部落、大型茶馬主題實景演藝等獨特性產(chǎn)品引爆市場，打造茶馬文化旅游目的地與休閑中心。

1. 以休閑商業(yè)為配套，以特色主題實景演藝活動引爆市場。

2. 文化旅游商業(yè)地產(chǎn)與高端養(yǎng)生度假項目實現(xiàn)目的地戰(zhàn)略。
 

(十)盈利模式

旅游類+商業(yè)地產(chǎn)+旅游地產(chǎn)+衍生品

(十一) 投資收益分析

商業(yè)模式：本項目是一個集旅游、商業(yè)、地產(chǎn)、文化、農(nóng)業(yè)等多元一體的開發(fā)項目。

投資額度及分期投資：本項目總體投資額約16.92億元，其中近期(2011-2014)總投資額為6.62億，中遠(yuǎn)期(2015-2021)總投資額為10.3億元。

從旅游運營角度，未來景區(qū)主要依靠門票、交通、演藝、餐飲、商業(yè)經(jīng)營等收入方式，同時建設(shè)農(nóng)莊、開發(fā)林業(yè)資源作為輔助促進(jìn)。

初步測算，景區(qū)2012-2013年通過那柯里、茶馬古道、實景演藝部分體驗活動設(shè)計，吸引80萬游客，可實現(xiàn)約8000萬左右的經(jīng)營收入。如果本項目不考慮地產(chǎn)開發(fā)，僅憑旅游經(jīng)營，回報周期需要12年左右。

本項目預(yù)計2013年啟動商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，到2017年小鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)及景區(qū)度假地產(chǎn)開發(fā)基本完成，整體項目2015年可實現(xiàn)盈利，到2021年累計可分配利潤達(dá)10億元。因此“文化+旅游+地產(chǎn)”的模式是可行的，未來可實現(xiàn)品牌升值及產(chǎn)品復(fù)制，獲取更廣闊的收益空間。
 

(十二) 分期開發(fā)

古鎮(zhèn)風(fēng)情度假區(qū)開發(fā)時序

古道體驗區(qū)開發(fā)時序

(十三) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

風(fēng)情度假區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

其他(略)

五、項目總結(jié)

本項目以我國19個線性文化遺址之一的茶馬古道為題材，進(jìn)行綜合策劃、規(guī)劃、設(shè)計，打造了一個定位準(zhǔn)確、功能分區(qū)明確、游線與布局合理、產(chǎn)品豐富、具有鮮明特色的高品質(zhì)文化旅游項目。并從運營模式、盈利模式、投資收益及開發(fā)時序安排等角度進(jìn)行了研究，為項目的落地與成功做了很好的基礎(chǔ)工作，是一個十分有特色的文化旅游開發(fā)項目。

聲明：鑒于項目介紹所可能造成的重要信息泄露，在此不做更加詳細(xì)的分析。想了解更多案例詳情，請致電山合水易。