項目類型：旅游地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、生態(tài)休閑

項目位置：廣西南寧

項目規(guī)模：7.2平方公里
 

一、項目剖析

(一)區(qū)位與交通

本項目位于南寧——東盟經(jīng)開區(qū)內(nèi)，位于南寧市半小時經(jīng)濟圈內(nèi)。開發(fā)區(qū)有公路直通城區(qū)，蘭海高速公路、邕百二級公路橫穿開發(fā)區(qū),即將開工建設(shè)的蒼碩高速公路和河池至南寧鐵路專線將過境開發(fā)區(qū)并設(shè)立專站。另外，項目地距離南寧機場僅有1小時左右路程，便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)逐步形成。對于未來本項目開展旅游、度假及居住地產(chǎn)提供了便捷的交通保障，整體上是一種對區(qū)域產(chǎn)品的品質(zhì)提升。
 

本項目屬于南寧——東盟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)旅游度假開發(fā)板塊，規(guī)劃總面積7.2平方公里。項目地各主要入口可通向府城城區(qū)、武鳴縣城、南寧市區(qū)、平果、百色、河池、貴州等，交通便利。
 

規(guī)劃項目地位置南側(cè)相鄰開發(fā)區(qū)高爾夫球場和部分高檔度假區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)高端，從區(qū)域開發(fā)角度整體規(guī)劃步調(diào)一致。因此，從局部區(qū)位看，也具有環(huán)境氛圍協(xié)調(diào)的優(yōu)勢。

項目地區(qū)位交通

項目地在廣西的區(qū)位

項目地在東南亞地區(qū)的區(qū)位

(二)現(xiàn)狀分析

項目地區(qū)域地形豐富，包含山體、河流、丘陵、湖泊、水庫、林地、農(nóng)田、村莊等，整體體現(xiàn)出鄉(xiāng)村田園風(fēng)情，尤其以水系豐富為特色，適于旅游度假開發(fā)，便于造景。可進行建設(shè)區(qū)域包括4個村落：方家隊黃家隊、上劉村、下劉村、果園隊。區(qū)域內(nèi)道路眾多，水系包圍，村莊伴水而居，除核心基本農(nóng)田外，農(nóng)田水塘均分布在村莊四周。

地塊現(xiàn)狀圖

(三)資源梳理

(四)地形分析

項目地境內(nèi)多為山地丘陵，核心為大片農(nóng)田，地勢落差100M;?最高地區(qū)為項目地西北側(cè)的岜音山脈，海拔在180m左右。

高程分析圖

項目地內(nèi)地勢多種，除田園、林地水系外，大多為緩坡和丘陵地勢，相對適宜建設(shè)用地占總面積的一半以上，有利于開發(fā)建設(shè)。

適建性分析圖

本項目適建性較好的區(qū)域較少，未來考慮改變局部地形以滿足建設(shè)需求。

(五)建設(shè)背景分析

a) 政策背景

廣西把2012年定為休閑農(nóng)業(yè)拓展年，把休閑農(nóng)業(yè)打造成重要的特色新型產(chǎn)業(yè)。這就意味著以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的服務(wù)型行業(yè)、地產(chǎn)、旅游、餐飲等在發(fā)展過程中具有一定的發(fā)展優(yōu)勢，是政府著力支持的開發(fā)項目。
 

b) 產(chǎn)業(yè)背景

以農(nóng)業(yè)為題材的精致農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等市場比較火熱，全國各個地區(qū)都在推動有關(guān)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
 

c) 相關(guān)規(guī)劃

本項目位于南寧——東盟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的旅游休閑度假區(qū)內(nèi)。根據(jù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，將整個開發(fā)區(qū)未來定位為南寧市北郊以工業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐的生態(tài)衛(wèi)星新城，其中包括三大板塊：中心城區(qū)、農(nóng)業(yè)板塊、旅游度假板塊。在以三大板塊為支撐，整體打造生態(tài)和諧新城的目標(biāo)指導(dǎo)下，通過轉(zhuǎn)變鄉(xiāng)村固有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌步伐，這是本項目在南寧——東盟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)所承擔(dān)的主要內(nèi)容。
 

d) 市場需求

都市近郊型農(nóng)業(yè)旅游成為熱點，山水田園生活方式引發(fā)回歸鄉(xiāng)村熱潮，南寧造城運動帶動高端商務(wù)度假需求市場發(fā)展，多元化、復(fù)合型產(chǎn)品開發(fā)受市場青睞。
 

e) SWOT分析

小結(jié)

本項目具有濃厚的農(nóng)業(yè)底蘊與鄉(xiāng)村文化，是項目發(fā)展的核心組成部分，因此對于農(nóng)業(yè)的發(fā)展要更多的依靠政策、依賴市場。地處東盟經(jīng)開區(qū)，坐擁岜音山、岜音湖、千畝良田的良好資源， 以此為基礎(chǔ)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)及與之結(jié)合的 旅游度假、 地產(chǎn)開發(fā)是極佳的選擇 。
 

二、開發(fā)思路

通過綜合分析，確立本項目以旅游度假、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)宜居為主旨的發(fā)展方向，通過三者的相互融合，改善民生，提升區(qū)域品質(zhì)，再造新型鄉(xiāng)村，為開發(fā)區(qū)構(gòu)建生態(tài)和諧新城添磚加瓦。

以生產(chǎn)、生活、生態(tài)相結(jié)合平衡發(fā)展的“三生”理念為指導(dǎo)，打造田園旅游社區(qū)開發(fā)新模式。

三、總體定位

以山水田園為基底的集農(nóng)業(yè)、旅游、度假、養(yǎng)生、居住、會議、自駕車休閑于一體的創(chuàng)新型農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游綜合體。
 

(一)市場定位

1.旅游休閑市場

核心市場：南寧本地及過境分流市場

基礎(chǔ)市場：以開發(fā)區(qū)為圓心，500km為半徑的城市圈休閑市場

機會市場：廣西周邊省市市場
 

2.商務(wù)會議市場

核心市場：南寧及本地政府接待市場

基礎(chǔ)市場：廣西中高端商務(wù)政務(wù)會議市場

機會市場：全國及東盟中高端商務(wù)政務(wù)會議市場
 

3.養(yǎng)生度假市場

核心市場：南寧及周邊市區(qū)的商務(wù)、政務(wù)人士

基礎(chǔ)市場：南寧市區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老人群

機會市場：全國來南寧旅游度假的客源人群
 

4.新居民市場

核心市場：以南寧市區(qū)白領(lǐng)、商務(wù)政務(wù)為主的置業(yè)市場

基礎(chǔ)市場：以廣西本省為主的二次置業(yè)市場、以北京、東三省為主的投資度假市場

機會市場：全國及東盟高端人群為主的置業(yè)投資市場
 

5.自駕車旅游市場

核心市場：南寧自駕車市場

基礎(chǔ)市場：南寧周邊市區(qū)自駕游市場

機會市場：以華南區(qū)域為核心的全國自駕游市場
 

(二)主題定位

以山水田園為主題的休閑運動、康體養(yǎng)生、商務(wù)會議、宜居度假服務(wù)產(chǎn)品。
 

(三)功能定位

四、規(guī)劃設(shè)計

(一)規(guī)劃布局研究

(二)規(guī)劃總平面

土地利用規(guī)劃圖及技術(shù)指標(biāo)

總平面規(guī)劃圖

(二)功能分區(qū)

總體功能配套

分區(qū)產(chǎn)品列表

五、重點項目設(shè)計一覽

(一)方家大院

方家大院規(guī)劃總平面圖

方家大院規(guī)劃功能分區(qū)圖

方家大院規(guī)劃農(nóng)田配套圖

方家大院規(guī)劃鳥瞰圖

方家大院部分建筑設(shè)計圖

(二)西江小鎮(zhèn)

西江小鎮(zhèn)規(guī)劃總平面圖

西江小鎮(zhèn)功能分區(qū)圖

西江小鎮(zhèn)農(nóng)田配套圖

西江小鎮(zhèn)鳥瞰圖

西江小鎮(zhèn)部分建筑設(shè)計圖

(三)竹林人家

竹林人家規(guī)劃總平面圖

竹林人家功能分區(qū)圖

竹林人家農(nóng)田配套圖

竹林人家鳥瞰圖

竹林人家部分建筑設(shè)計圖

(四)高爾夫小鎮(zhèn)

高爾夫小鎮(zhèn)規(guī)劃總平面圖

高爾夫小鎮(zhèn)功能分區(qū)圖

高爾夫小鎮(zhèn)農(nóng)田配套圖

高爾夫小鎮(zhèn)鳥瞰圖

高爾夫小鎮(zhèn)部分建筑設(shè)計圖

六、投資概算與效益估算

(一)投資匡算

根據(jù)測算，本項目總投資約9億元，其中政府投資額為8248萬元，主要為市政設(shè)施、景觀節(jié)點及景區(qū)投資，占總投資的9.1%;進行招商引資部分開發(fā)商投資額為73253萬元，占總投資的81.5%;其他預(yù)備及不可預(yù)見費用8520萬元，占9.4%。
 

(二)收益分析

收益方式主要來自于：

1.項目所在地房地產(chǎn)物業(yè)銷售 ——可獲得的最快速和最整體的收益。

商業(yè)物業(yè)銷售收入：通過出售各個小鎮(zhèn)內(nèi)的各種商鋪、客棧等產(chǎn)生的收入。

住宅地產(chǎn)銷售收入：通過出售各個小鎮(zhèn)住宅地產(chǎn)獲得的收入。
 

2.旅游收入——可獲得的穩(wěn)定收益，短期收益相對適中，收益期長。

景區(qū)門票收入：最常規(guī)的收入。

游樂項目收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)游樂項目獲得的收入。

交通工具收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)交通游樂項目獲得的收入。

參與性活動收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)各種臨時和長期的游客參與活動獲得的收入。
 

3 .服務(wù)體驗項目經(jīng)營收入 ——可獲得的最穩(wěn)定的的收益。

餐飲住宿收入：通過項目內(nèi)餐飲項目經(jīng)營、接待設(shè)施經(jīng)營所獲得的收入，為園區(qū)的常規(guī)收入組成部分。

娛樂休閑收入：通過項目內(nèi)休閑娛樂項目經(jīng)營所獲得的收入，為園區(qū)的常規(guī)收入組成部分。
 

4 .農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)收入 ——出租、出售項目地農(nóng)業(yè)用地或所產(chǎn)生的農(nóng)產(chǎn)品，土地持有者和開發(fā)主體均可獲得長期收益。

花卉、特色農(nóng)產(chǎn)品等精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品種植銷售。

有機水果蔬菜、有機品牌加工等科技農(nóng)副產(chǎn)品銷售。

用于休閑農(nóng)業(yè)服務(wù)和造景的餐飲、采摘、觀光等消費型收入。

項目主要收益主體為政府所組建的園區(qū)管委會、開發(fā)商及當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。

政府主要收益來源為園區(qū)經(jīng)營項目稅收、土地出讓費用、規(guī)劃后4A景區(qū)經(jīng)營管理費用、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收入、區(qū)域部分活動組織場地租賃及贊助費用、整個園區(qū)的物業(yè)管理、市政收費等。

開發(fā)商主要收益來源于地產(chǎn)一次性收益、部分商業(yè)店鋪出租及經(jīng)營性項目。

當(dāng)?shù)剞r(nóng)民主要收益來源于：安置補償收益、土地出租轉(zhuǎn)讓收益、就地工作或參與區(qū)域項目經(jīng)營收益以及更好的生活條件與社會保障。
 

七、分期規(guī)劃

為了合理有效高速的進行項目開發(fā)，整個項目區(qū)的開發(fā)建設(shè)按功能分區(qū)分步驟建設(shè)，在2012-2016四年間分三期來實施：

近期( 2013 )：一期準(zhǔn)備時段，區(qū)域環(huán)境打造與提升。

2013年上半年——開發(fā)準(zhǔn)備階段，由政府主導(dǎo)參與項目的規(guī)劃審批及項目地開發(fā)前期的人員安置、環(huán)境整治、招商宣傳以及成立整個園區(qū)開發(fā)的工作管理團隊等工作。

2013年下半年——項目進入全面建設(shè)準(zhǔn)備階段。進行整個項目地的環(huán)境改造、土地整理、景觀節(jié)點打造、綠道道路、排污等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并對園區(qū)農(nóng)田進行合理規(guī)劃分配種植。
 

中期( 2014 —— 2015 )：二期全面建設(shè)時段，形成完整的區(qū)域構(gòu)架，開始進行區(qū)域開發(fā)建設(shè)。

2014年——重點打造田園生活社區(qū)、岜音山水社區(qū)，通過區(qū)域小鎮(zhèn)建設(shè)、公園建設(shè)、景區(qū)建設(shè)、木屋會議中心建設(shè)形成大園區(qū)可進行服務(wù)接待及居住的區(qū)域。同時逐步開發(fā)田園生活社區(qū)房車營地項目。

2015年——進行果香農(nóng)情社區(qū)及湖畔雅居社區(qū)開發(fā)建設(shè)。總計利用兩年時間完成本項目重點項目建設(shè)，逐步分階段進入運營管理階段。
 

遠(yuǎn)期( 2016 )：三期完善時段，形成完整的收益結(jié)構(gòu)，園區(qū)進入整體運營。

2016年——規(guī)劃區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)完成，進入?yún)^(qū)域完善階段，并進入整體運營管理階段。
 

八、項目總結(jié)

本項目以廣西特有的山水田園自然資源為依托，抓住城市發(fā)展機遇，從宏觀到中觀再到微觀進行總體統(tǒng)籌規(guī)劃、詳細(xì)設(shè)計。在產(chǎn)業(yè)層面進行整體布局，并圍繞新型社區(qū)組團進行綜合功能配套，從而打造了一個生產(chǎn)、生活、生態(tài)相互融合平衡發(fā)展的農(nóng)業(yè)休閑型生態(tài)旅游綜合體，是一個具有代表性的大型旅游地產(chǎn)項目。

聲明：鑒于項目介紹所可能造成的重要信息泄露，在此不做更加詳細(xì)的分析。想了解更多案例詳情，請致電山合水易。