近日，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系鄭華副教授接受了新華網(wǎng)的專訪，鄭華副教授在專訪中為我們介紹了國(guó)內(nèi)外文化旅游地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀、前景及面臨的問(wèn)題。

　　住宅庫(kù)存高企 文化旅游地產(chǎn)是業(yè)界突圍方向

　　在被問(wèn)及關(guān)于目前住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀時(shí)，人大副教授表示：“住宅市場(chǎng)依然有需求，去庫(kù)存的壓力主要在二三線城市，這個(gè)問(wèn)題短時(shí)間無(wú)法解決。樓市去庫(kù)存問(wèn)題的解決主要還需要二三線城市其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與帶動(dòng)，比如，制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等。其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)將緩解樓市的庫(kù)存壓力。從地產(chǎn)業(yè)本身來(lái)看，行業(yè)未來(lái)應(yīng)從各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——即文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等——中尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。”

　　地產(chǎn)是一種載體，什么產(chǎn)業(yè)有發(fā)展空間、就載荷什么產(chǎn)業(yè)，就借助什么產(chǎn)業(yè)增值。在我國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)將是兩個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。國(guó)家十二五規(guī)劃中就明確提出，要“推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)”、“積極發(fā)展旅游業(yè)”。

　　近些年來(lái)，文化旅游地產(chǎn)中的影視旅游地產(chǎn)和古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)異軍突起，已引起業(yè)界的廣泛矚目。

　　影視旅游地產(chǎn)的崛起

　　“近些年，隨著住宅市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和政府政策調(diào)控的影響，地產(chǎn)行業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向文化地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)，國(guó)內(nèi)的影視企業(yè)為了擴(kuò)充影視衍生產(chǎn)品收入，也將投資伸向文化地產(chǎn)，影視基地尤其倍受追捧，影視地產(chǎn)旅游也成為一種重要的新興旅游形式。”人大副教授表示，影視基地的火爆，是因?yàn)橥顿Y者看中的是影視基地與旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)融合背后的巨大產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈、利益鏈，看到的是其整合土地、資金、版權(quán)等資源的巨大運(yùn)作空間。

　　隨著國(guó)家調(diào)整文化政策和影視市場(chǎng)的成熟，政府逐步放寬民資、外資進(jìn)入影視業(yè)的政策，影視基地建設(shè)再次進(jìn)入快速發(fā)展階段，各種資本背景的影視基地紛紛成立。目前全國(guó)影視城的數(shù)量已達(dá)幾千個(gè)。

　　目前國(guó)內(nèi)在影視旅游地產(chǎn)領(lǐng)域做的最出色的是浙江橫店影視旅游產(chǎn)業(yè)基地。橫店自1996年以來(lái)的不到20年的時(shí)間里，已經(jīng)發(fā)展為全球面積最大、拍攝影視數(shù)量最多，在規(guī)模與數(shù)量上超越美國(guó)好萊塢的影視產(chǎn)業(yè)基地。萬(wàn)達(dá)影視城、馮小剛電影公社、華誼兄弟影視主題公園、蘇州影視城、西北影視城等項(xiàng)目均是中國(guó)影視旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的成功范例。“不過(guò)，中國(guó)的影視旅游地產(chǎn)整體上仍較美國(guó)的影視旅游地產(chǎn)落后。”人大副教授判斷，“其中一個(gè)重要原因就是目前國(guó)內(nèi)電影業(yè)發(fā)展與美國(guó)電影業(yè)相比仍有非常大的差距。”

　　美國(guó)雖然僅有兩百多年的歷史，歷史文化資源并不豐裕，但其創(chuàng)設(shè)的影視旅游地產(chǎn)項(xiàng)目具有鮮明的特色和強(qiáng)烈的吸引力。人大副教授介紹說(shuō)，環(huán)球影城(內(nèi)有哈利波特主題公園、怪物史萊克主題公園、侏羅紀(jì)公園主題公園等)、迪斯尼樂(lè)園等都是美國(guó)影視旅游地產(chǎn)的杰出代表，每天都吸引全球成千上萬(wàn)的游客前往參觀游覽。

　　古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)提供一種浸入式的文化生活體驗(yàn)

　　目前在國(guó)內(nèi)頗受歡迎的古鎮(zhèn)旅游大大刺激了古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的開發(fā)。人大副教授告訴記者，古鎮(zhèn)可以展現(xiàn)當(dāng)?shù)剡^(guò)去的建筑、文化、風(fēng)土、習(xí)俗，古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開發(fā)不妨礙古鎮(zhèn)建筑的再利用，不管國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，這都是一個(gè)熱點(diǎn)。國(guó)內(nèi)的周莊、烏鎮(zhèn)、鳳凰古城、麗江古城、芙蓉古鎮(zhèn)、平遙古城，德國(guó)的特里爾小鎮(zhèn)、英國(guó)的牛津古鎮(zhèn)、劍橋古鎮(zhèn)等都是古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開發(fā)的成功案例。

　　古鎮(zhèn)旅游不是純粹的觀光，它能提供一種浸入式的文化生活體驗(yàn)。古鎮(zhèn)可以喚起都市人的浪漫情懷，讓人重新回到一種小國(guó)寡民、與世無(wú)爭(zhēng)的心理狀態(tài)。

　　在古鎮(zhèn)，都市人逃離了城市的喧囂、緊張和焦慮，他們可以在古鎮(zhèn)吃吃飯、喝喝茶，體驗(yàn)一種慢生活。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的深入，越來(lái)越多的人正成為都市人，給都市人提供一種返璞歸真、回歸自然的機(jī)會(huì)也將成為一種不斷增長(zhǎng)的需求。所以，古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的潛在客源數(shù)量應(yīng)當(dāng)不成問(wèn)題，最關(guān)鍵的還是要做出真正差異化、高質(zhì)量、具有特色和吸引力的產(chǎn)品。

　　文化旅游地產(chǎn)全方位推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展

　　當(dāng)?shù)禺a(chǎn)遇到文化和旅游，房地產(chǎn)將不僅實(shí)現(xiàn)中國(guó)人一般的小康式的家居生活，還將滿足中國(guó)人的娛樂(lè)、休閑、旅游、審美、創(chuàng)意性的生活和生產(chǎn)方式需求，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群的轉(zhuǎn)型、升級(jí)和再造，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)向更高級(jí)別的層次發(fā)展演變。她表示，“文旅地產(chǎn)開發(fā)對(duì)所在地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的推動(dòng)常常是全方位的，交通、餐飲、商業(yè)、酒店、娛樂(lè)、旅游、通信和整個(gè)城鎮(zhèn)面貌等各個(gè)領(lǐng)域均從中受益。”

　　“以橫店為例，橫店過(guò)去曾是個(gè)地圖上找不到、不通火車、沒(méi)有機(jī)場(chǎng)的地方。1996年以前，它只是浙江金華地區(qū)東陽(yáng)市的一個(gè)10平方公里的小鎮(zhèn)，人口6.8萬(wàn)。而現(xiàn)在，橫店已經(jīng)開設(shè)了自己的機(jī)場(chǎng)、高鐵車站、期貨交易所、古玩拍賣行、大學(xué)、影視職業(yè)學(xué)校等，儼然成為一個(gè)現(xiàn)代化的中小型城市?，F(xiàn)在橫店鎮(zhèn)的區(qū)域面積達(dá)到121 平方公里，人口接近20萬(wàn)。”

　　橫店影視城

　　根據(jù)他對(duì)成都附近洛帶古鎮(zhèn)、安仁古鎮(zhèn)、黃龍溪古鎮(zhèn)等眾多古鎮(zhèn)的實(shí)地調(diào)查，一個(gè)古鎮(zhèn)的旅游開發(fā)往往能極大推動(dòng)當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)就業(yè)，推動(dòng)地價(jià)升值，增加當(dāng)?shù)刎?cái)稅收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，綜合性提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的面貌。

　　未來(lái)我國(guó)要走鼓勵(lì)創(chuàng)新的發(fā)展之路，其中，文化產(chǎn)業(yè)是最依靠創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)之一，也是附加價(jià)值高、資源消耗低、環(huán)境污染少的產(chǎn)業(yè)。許多地方政府也希望通過(guò)文化和旅游提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)挖掘地方文化底蘊(yùn)和旅游資源，獲得更多的人文魅力以吸引更多的人來(lái)駐足、消費(fèi)，提升地方的GDP和形象。

　　作為房企轉(zhuǎn)型的方向之一，文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多以開發(fā)主體長(zhǎng)期持有為主，這將帶來(lái)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，其收益并不比大型的商貿(mào)城項(xiàng)目遜色。

　　文化旅游地產(chǎn)也不失為資源枯竭型城市和老工業(yè)區(qū)的一種轉(zhuǎn)型思路。資源枯竭型城市在資源枯竭之前，一定要做好當(dāng)?shù)刭Y源的重新盤點(diǎn)和梳理，深入挖掘和開發(fā)當(dāng)?shù)氐奶厣幕吐糜钨Y源;而老工業(yè)區(qū)則可以對(duì)工礦業(yè)遺址進(jìn)行系統(tǒng)的旅游開發(fā)。德國(guó)的魯爾工業(yè)區(qū)、北京的798藝術(shù)區(qū)等都是這方面比較成功的案例。目前，首鋼老廠區(qū)也正在嘗試走這條道路。

　　國(guó)內(nèi)文化旅游地產(chǎn)面臨四大問(wèn)題

　　目前，國(guó)內(nèi)的文化旅游地產(chǎn)正面臨一系列的問(wèn)題，已經(jīng)到了業(yè)內(nèi)的開發(fā)商、旅游商和文化商總結(jié)、反思、借鑒、轉(zhuǎn)型和升級(jí)的時(shí)候了。鄭華認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的文化旅游地產(chǎn)主要存在以下四大方面問(wèn)題：

　　第一，以商業(yè)利益最大化為根本目標(biāo)，過(guò)度開發(fā)、過(guò)度商業(yè)化，部分文化旅游資源遭到破壞。一些項(xiàng)目并不重視對(duì)原有文化旅游資源的保護(hù)，有的開發(fā)商甚至殺雞取卵，為了吸引更多游客，拆除了地塊上的部分古建筑。在開發(fā)完畢后，項(xiàng)目的商業(yè)化程度過(guò)高，破壞了相關(guān)文化旅游資源的原有氛圍。

　　第二，產(chǎn)業(yè)成熟度較低，部分開發(fā)主體心態(tài)浮躁，投機(jī)心態(tài)較重，急功近利，行為短期化、功利化。他們往往借著旅游地產(chǎn)的噱頭先圈地，坐等土地升值，進(jìn)行土地買賣的投機(jī)炒作;而不愿真正耗費(fèi)心力關(guān)注產(chǎn)品和市場(chǎng)，利用相關(guān)的文化旅游資源進(jìn)行大規(guī)模的投資和開發(fā)。由于一些地方拿地價(jià)格特別便宜，部分開發(fā)商從中獲得了很大的土地升值利潤(rùn)。

　　第三，產(chǎn)品形態(tài)單調(diào)單一、定位不清、毫無(wú)特色、缺乏配套、盈利模式雷同單一，同質(zhì)化和重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重。人大副教授表示，全國(guó)各地的數(shù)千個(gè)影視城已基本把中國(guó)多個(gè)歷史朝代的風(fēng)格建筑仿建完畢，建筑風(fēng)格接近、趨同、雷同現(xiàn)象較嚴(yán)重。被人戲稱：從春秋一直到民國(guó)，上下五千年的中國(guó)古建筑，幾乎全被仿建完了。目前遍地開花的眾多影視旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，80%陷于虧損狀態(tài)，15%勉強(qiáng)維持溫飽，僅5%能夠盈利。

　　中美文旅地產(chǎn)水平方面的差異，很大一部分原因源于中國(guó)傳統(tǒng)文化和傳統(tǒng)教育中的固有特點(diǎn)限制了對(duì)想象力、創(chuàng)造力的開發(fā)。另一方面，中國(guó)缺乏對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)密保護(hù)，社會(huì)中的創(chuàng)新常常被他人輕易的抄襲和復(fù)制，容易扼殺社會(huì)中的創(chuàng)新因子。因此，我們國(guó)家現(xiàn)在提出來(lái)要實(shí)現(xiàn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的局面，保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)應(yīng)是很重要的一個(gè)配套工作。

　　第四，部分文旅地產(chǎn)項(xiàng)目受地方政府人事變動(dòng)的影響較大。地方政府領(lǐng)導(dǎo)人借助文化旅游地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)本地面貌的較快改變，作為其政績(jī)，可以實(shí)現(xiàn)自己仕途的升遷。而當(dāng)主要負(fù)責(zé)官員升遷或調(diào)職之后，當(dāng)?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)開發(fā)常陷入“無(wú)人管”的狀態(tài)。

　　山合水易機(jī)構(gòu)

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