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北京山合水易機構 董事長兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設計院 院長
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家
雖然國內地產(chǎn)開發(fā)商在進軍養(yǎng)老地產(chǎn)時非常高調,但他們在實際操作中卻都很謹慎。目前,我國大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的實施和運作主要是經(jīng)驗豐富的大型房地產(chǎn)企業(yè)和資金充裕的大型保險公司。隨著社會老齡化的加劇和居民消費能力的提高,養(yǎng)老地產(chǎn)需求的爆發(fā)是歷史發(fā)展的必然趨勢。鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃梳理了國內外養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗和經(jīng)典養(yǎng)老地產(chǎn)項目,結合國內政策和國內養(yǎng)老地產(chǎn)遇到的瓶頸,在養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)和運營的過程中有以下幾點思考:
一、首先,明確項目定位和項目整體定位
這在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的早期階段尤其重要,是建立項目的基礎。在項目定位時,考慮是做養(yǎng)老地產(chǎn),還是用地產(chǎn)養(yǎng)老;在經(jīng)營的時候,考慮是選擇產(chǎn)權銷售,還是銷售、出租及持有經(jīng)營的混合模式;在運營和管理時,考慮是啟用專家管理,還是請管理專家;在與國際企業(yè)合作的時候,考慮是讓國際團隊空降,還是將國際經(jīng)驗本土化。整個項目需要在早期規(guī)劃中明確展示產(chǎn)品定位、業(yè)務模式和運營管理方法。產(chǎn)品營銷應貫穿項目實施的全過程。
二、“實戰(zhàn)+理念+專業(yè)“
如果想要做一個成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目,應該在整個項目中使用“前沿概念+專業(yè)團隊+實戰(zhàn)專家”的組合模式。把養(yǎng)老地產(chǎn)作為戰(zhàn)略方向的企業(yè),前期立項論證無養(yǎng)老醫(yī)療實操人士參與、境外參觀學習與項目開發(fā)經(jīng)營模式不對等、項目聘請大量顧問但項目自身無核心團隊、設計團隊未與運營團隊對接、房子蓋好后再請運營團隊進入、照搬國際設計無后續(xù)本土化對接(經(jīng)營服務)等錯誤的運作模式將會導致大量人力、物力、財力損失,甚至會使項目半路夭折。
三、注重人才培養(yǎng)
過去十年是房地產(chǎn)的“黃金時代”。房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展掩蓋了人才建設的“短板”。然而,在產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度放緩,需要升級改造的時候,人才的缺乏成為制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要原因。
通過發(fā)展康養(yǎng)地產(chǎn),成熟的國家和地區(qū)多年來各種專業(yè)機構的經(jīng)驗得出:養(yǎng)老地產(chǎn)人才問題,尤其是高級管理人員問題是重中之重,開發(fā)商必須走對外招商和內部培訓兩條道路。根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展目標,選擇合適的人才,如參加養(yǎng)老地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人或項目總經(jīng)理培訓(內部培訓+外部培訓)。
四、正視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈
養(yǎng)老地產(chǎn)是以保健和養(yǎng)老為主題,以房地產(chǎn)為載體,適老化設計為標準,服務為核心價值的新興地產(chǎn)形式,具有消費者房地產(chǎn)特色,主要賣點是健康,生態(tài),生活環(huán)境和自然。
與其討論養(yǎng)老地產(chǎn)是否盈利,不如從“產(chǎn)業(yè)鏈”的角度下功夫。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式靈活多樣,在項目選址、業(yè)態(tài)設計、商業(yè)組團等方面與健康地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也有相通之處,因此可以根據(jù)項目地點、規(guī)模、人群等因素,植入產(chǎn)業(yè)鏈中的不同模塊、或將若干模塊有機組合,從而提高收益率。此外,發(fā)展綜合養(yǎng)老社區(qū),解決養(yǎng)老地產(chǎn)的短期,中期和長期盈利問題,并不斷創(chuàng)造價值,以形成完整的養(yǎng)老地產(chǎn)利潤模型。
此外,國外養(yǎng)老保險的發(fā)展過程,刷新了服務理念,值得我們吸收和完善,但最關鍵的運營服務,還是需要我們自己積累。