田園綜合體并不是一個新詞，它是在原有的生態(tài)農(nóng)業(yè)和休閑旅游基礎(chǔ)上的延伸和發(fā)展的。是“農(nóng)業(yè)+文創(chuàng)+新農(nóng)村”的綜合發(fā)展模式，是以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以旅游為驅(qū)動，以原住民、新住民和游客等幾類人群為主形成的新型社區(qū)群落。田園綜合體并非憑空產(chǎn)生，是在農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化等發(fā)展歷程基礎(chǔ)上，結(jié)合新形勢下農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村生態(tài)環(huán)境保護的多重客觀需求而提出的。

田園綜合體和特色小鎮(zhèn)有非常大的不一樣，田園綜合體是典型的"農(nóng)業(yè)+"項目，就農(nóng)業(yè)而言受自然條件影響非常大，它是一個弱勢產(chǎn)業(yè)。因為它是涉農(nóng)的，包括特色小鎮(zhèn)中共中央沒有發(fā)文件，田園綜合體是中共中央文件，是中央1號文件，因為涉農(nóng)的政策是有支持的、有優(yōu)惠的，稅收是要減免的。

田園綜合體建設過程中，融資是第一道坎，那么它的融資模式又有哪些呢?

(一)田園綜合體PPP融資模式

在田園綜合體特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過程中，政府與選定的社會資本簽署《PPP合作協(xié)議》，按出資比例組建SPV(特殊目的公司)，并制定《公司章程》，政府指定實施機構(gòu)授予SPV特許經(jīng)營權(quán)，SPV負責提供田園綜合體建設運營一體化服務方案。

PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構(gòu)與社會資本在PPP項目的合同約定范圍內(nèi)，參與PPP的投資運作，最終通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，在田園綜合體建成后，退出股權(quán)實現(xiàn)收益。社會資本與金融機構(gòu)參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金，最后獲得資金的收益。

(二)田園綜合體產(chǎn)業(yè)基金及母基金模式

田園綜合體在導入產(chǎn)業(yè)時，往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐，這種模式根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的主導地位分三種類型。

一是政府主導，一般由政府(通常是財政部門)發(fā)起，政府委托政府出資平臺與銀行、保險等金融機構(gòu)以及其他出資人共同出資，合作成立產(chǎn)業(yè)基金的母基金，政府作為劣后級出資人，承擔主要風險，金融機構(gòu)與其他出資人作為優(yōu)先級出資人，杠桿比例一般是1:4，田園綜合體具體項目需金融機構(gòu)審核，還要經(jīng)過政府的審批，基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企業(yè)(有限合伙制)自任，也可另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)。這種模式下政府對金融機構(gòu)有穩(wěn)定的擔保。

二是金融機構(gòu)主導，由金融機構(gòu)聯(lián)合地方國企成立基金專注于投資田園綜合體特色小鎮(zhèn)。一般由金融機構(gòu)做LP，做優(yōu)先級，地方國企做LP的次級，金融機構(gòu)委派指定的股權(quán)投資基金作GP，也就是基金管理公司。

三是由社會企業(yè)主導的PPP產(chǎn)業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人，多數(shù)是大型實業(yè)類企業(yè)主導，這類模式中基金出資方往往沒有政府，資信度和風險企業(yè)承擔都在企業(yè)身上，但是企業(yè)投資項目仍然是政企合作的PPP項目，政府授予企業(yè)特許經(jīng)營權(quán)，企業(yè)的運營靈活性大。

(三)田園綜合體國家專項基金貸款模式

利用已有資產(chǎn)進行抵押貸款是最常見的融資模式，但田園綜合體項目公司可以努力使得所運營項目成為納入政府采購目錄的項目，則可能獲得政府采購融資模式獲得項目貸款，而延長貸款期限及可分期、分段還款，則是對現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目有明顯利好，如果進入貸款審批“綠色通道”，也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專項基金是國家發(fā)改委通過國開行，農(nóng)發(fā)行，向郵儲銀行定向發(fā)行的長期債券，田園綜合體特色小鎮(zhèn)專項建設基金是一種長期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的田園綜合體特色小鎮(zhèn)的融資渠道。

(四)田園綜合體收益信托模式

田園綜合體項目公司委托信托公司向社會發(fā)行信托計劃，募集信托資金，然后統(tǒng)一投資于特定的項目，以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。金融機構(gòu)由于對項目提供資金而獲得資金收益。

(五)田園綜合體發(fā)行債券模式

田園綜合體項目公司在滿足發(fā)行條件的前提下，可以在交易商協(xié)會注冊后發(fā)行項目收益票據(jù)，可以在銀行間交易市場發(fā)行永(可)續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準發(fā)行企業(yè)債和項目收益?zhèn)€可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。

(六)田園綜合體融資租賃模式

融資租賃是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部風險和報酬的租賃，有三種主要方式：

1.直接融資租賃，可以大幅度緩解田園綜合體特色小鎮(zhèn)建設期的資金壓力;

2.設備融資租賃，可以解決購置高成本大型設備的融資難題;

3.售后回租，即購買“有可預見的穩(wěn)定收益的設施資產(chǎn)”并回租，這樣可以盤活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財務狀況。

可以嘗試在田園綜合體特色小鎮(zhèn)這個領(lǐng)域提供優(yōu)質(zhì)的金融服務。

(七)田園綜合體資本證券化(ABS)

資產(chǎn)證券化是指以特定基礎(chǔ)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化方式進行信用增級，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券(ABS)的業(yè)務活動。田園綜合體特色小鎮(zhèn)建設涉及到大量的基礎(chǔ)設施、公用事業(yè)建設等，基于我國現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權(quán)屬問題，但在“基礎(chǔ)資產(chǎn)”權(quán)屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創(chuàng)新工具，對田園綜合體特色小鎮(zhèn)融資模式也是一個有益的補充。

(八)田園綜合體供應鏈融資模式

供應鏈融資是把供應鏈上核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個整體，根據(jù)供應鏈中企業(yè)的交易關(guān)系和行業(yè)特點制定基于貨權(quán)及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。

供應鏈融資解決了上下游企業(yè)融資難、擔保難的問題，而且通過打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應鏈條融資成本，提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競爭力。在田園綜合體特色小鎮(zhèn)融資中，可以運營供應鏈融資模式的主要是應收賬款質(zhì)押、核心企業(yè)擔保、票據(jù)融資、保理業(yè)務等。

實際操作中，上述八中融資模式往往是前兩種為主，根據(jù)小鎮(zhèn)建設不同階段和產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同階段，集合其他融資模式組合使用。