從宏觀視角來看，全中國的田園綜合體如果都建設運營到了成熟階段之后，那么，將形成一個田園綜合體的巨大經(jīng)濟網(wǎng)、地理網(wǎng)、智能網(wǎng)和文化網(wǎng)，每一個田園綜合體都是一個節(jié)點，一個個節(jié)點聯(lián)系起來，就是一個區(qū)域性的田園綜合體集群，區(qū)域田園綜合體集群與區(qū)域城市群連接起來，就形成了區(qū)域性的城鄉(xiāng)競爭力。田園綜合體要形成新的發(fā)展模式，在田園綜合體的建設過程中，還要具體進行小模式的創(chuàng)新，不能照搬照抄。今天我們來聊一聊田園綜合體的圈層開發(fā)模式。
 

田園綜合體的圈層開發(fā)模式

外圍圈層：鄉(xiāng)村資源和土地

鄉(xiāng)村旅游資源和鄉(xiāng)村土地為最外圍圈層，主要是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，如漁業(yè)、采摘林業(yè)等。通過運用合理的綜合開發(fā)手段，以農(nóng)業(yè)深層次開發(fā)(如循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè))和農(nóng)業(yè)規(guī)?；l(fā)展為主，輔以農(nóng)產(chǎn)品加工銷售、科研、教育、醫(yī)療、培訓等其它產(chǎn)業(yè)，并形成產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動。

農(nóng)村改革進入新時代，土地獲取解除高壓線。田園綜合體的用地主要分為國有土地、農(nóng)村集體土地兩大類：國有土地大部門分布于城郊和城中村，主要通過出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓等方式獲取;農(nóng)村集體土地主要通過租賃、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、作價入股、出讓(入市)等方式獲取，成都多利桃花源、無錫陽山鎮(zhèn)桃園村、山東棗莊等地已有落地案例，嘉興、重慶分別探索出“兩分兩換”模式、“地票”制度。

激活土地，是田園綜合體的必由之路。但是有一點必須明確，激活土地并不意味著要在農(nóng)村實行規(guī)模擴張，或大量增加新增建設用地。鄉(xiāng)村的發(fā)展，必須堅持底線(紅線)思維，確保農(nóng)村產(chǎn)業(yè)升級不占用基本農(nóng)田、不破壞生態(tài)環(huán)境，不改變?nèi)宋娘L貌的前提下，推動產(chǎn)業(yè)融合，促進農(nóng)民增收，實現(xiàn)振興鄉(xiāng)村的發(fā)展目標。
 

中間圈層：休閑商業(yè)項目

鄉(xiāng)村旅游休閑項目可融合鄉(xiāng)村觀光、游樂、休閑、運動、體驗、度假、會議、養(yǎng)老、居住等多種旅游功能，打造特有的“田園綜合旅游休閑”，如開設休閑垂釣、農(nóng)場動物園、采摘、農(nóng)事體驗等鄉(xiāng)村旅游項目。

在具體開發(fā)中，可根據(jù)各自地脈、文脈等具體情況，結(jié)合田園綜合體的資源稟賦，提煉出適合田園綜合體發(fā)展的項目主題，側(cè)重打造其中某一項或幾項功能，形成各具特色的鄉(xiāng)村旅游休閑項目，從而帶動整個區(qū)域的發(fā)展，打造滿足客源的各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產(chǎn)品體系。

核心圈層：鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)

鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中滲透農(nóng)業(yè)文化所形成的一種延伸模式。主要指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)、居住小區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店等鄉(xiāng)村居所型地產(chǎn)，如鄉(xiāng)村景觀地產(chǎn)、鄉(xiāng)村度假地產(chǎn)、鄉(xiāng)村養(yǎng)老地產(chǎn)、鄉(xiāng)村主題地產(chǎn)等;鄉(xiāng)村旅游休閑則是串起各個圈層的連接線。鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)開發(fā)在拿地前應做好運營規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，要抓住消費者喜歡安靜、清新、自然的生活環(huán)境的特點，打回歸自然的口號，與休閑農(nóng)業(yè)結(jié)合進行地產(chǎn)開發(fā)。社區(qū)不在城區(qū)，但也不遠離城市，保證配套成熟便捷。同時休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)要融入到區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展中，做“產(chǎn)業(yè)”，做“未來”。對失地農(nóng)民的未來要充分考慮，不能只是一次性補償，確保失地農(nóng)民就地或在城鎮(zhèn)就業(yè)養(yǎng)老。

周邊圈層：服務與配套

田園綜合體建設，要構(gòu)建生態(tài)體系與配套服務體系，為綜合體各項功能和組織運行提供服務和保障，保障產(chǎn)業(yè)與社區(qū)一體化發(fā)展。完善區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)性服務體系，打造農(nóng)業(yè)種源、資本、市場、人才等生產(chǎn)要素服務平臺，完善科教文衛(wèi)等綜合社會公共服務設施，加速田園綜合體一二三產(chǎn)業(yè)融合，推動農(nóng)業(yè)新業(yè)態(tài)快速發(fā)展。