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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長(zhǎng)兼總裁

北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長(zhǎng)

高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家

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田園綜合體三大發(fā)展模式和經(jīng)營(yíng)管理方式

作者:山合水易 | 來(lái)源:山合水易 | 時(shí)間:2019-09-04 | 關(guān)鍵詞:田園綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì),田園綜合體規(guī)劃,田園綜合體
田園綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì),田園綜合體規(guī)劃,田園綜合體策劃

 

田園綜合體是指依賴某一特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素,打造的具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開發(fā)項(xiàng)目;是新產(chǎn)、新業(yè)、新民,三新合一;生產(chǎn)、生態(tài)、生活“三生同步”;一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn),三產(chǎn)融合;農(nóng)業(yè)、文化、旅游“三位一體”;園區(qū)、景區(qū)、社區(qū),三區(qū)合一的城鄉(xiāng)復(fù)合體。

 

田園綜合體的商業(yè)模式

 

1、土地一級(jí)開發(fā)僅做土地的一級(jí)開發(fā),直接獲利;進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā),同時(shí)通過其他模式(如補(bǔ)貼方案等),享受升值收益結(jié)構(gòu)。

 

2、二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)包括六大房產(chǎn)結(jié)構(gòu):一居所地產(chǎn)、商鋪型地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)、二居所地產(chǎn)(周末)、三居所地產(chǎn)(度假)、養(yǎng)老地產(chǎn)。通過銷售回收經(jīng)營(yíng)等方式形成銷售運(yùn)營(yíng)模式。

 

3、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)一是特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā),包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā);二是旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā),包括旅游吸引核項(xiàng)目(如主題公園)、休閑消費(fèi)聚集項(xiàng)目(如休閑商街)、夜間休閑聚集項(xiàng)目(如水秀表演等);通過項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)獲得收益。

 

4、產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)兩大產(chǎn)業(yè)鏈:泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈;兩大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐,構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈,包括金融、教育、居住人群、城市化機(jī)構(gòu)和政府政策等。

 

5、城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)城市服務(wù):公共交通服務(wù)、社會(huì)服務(wù)等;城市管理:城市智能化管理、政府政策等;城市配套:銀行、學(xué)校、醫(yī)院等。

 

田園綜合體的運(yùn)營(yíng)模式

 

按照政府引導(dǎo)、企業(yè)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作,構(gòu)建企業(yè)、合作社和農(nóng)民利益聯(lián)結(jié)機(jī)制的要求,構(gòu)建由規(guī)劃區(qū)村民委員會(huì)、合作組織、龍頭企業(yè)參與的股份合作機(jī)制。

 

建設(shè)管理股份制公司設(shè)立董事會(huì),董事由村民委員會(huì)、合作組織、龍頭企業(yè)負(fù)責(zé)人組成,設(shè)立董事長(zhǎng)和監(jiān)事各一人。運(yùn)營(yíng)過程中的重大事項(xiàng)均須董事會(huì)決策,再由董事長(zhǎng)組織落實(shí)各組成機(jī)構(gòu)團(tuán)體執(zhí)行。形成村集體組織、合作組織、龍頭企業(yè)等共同參與,再通過村集體組織、農(nóng)民合作社等渠道讓農(nóng)民參與田園綜合體建設(shè)管理機(jī)制,盤活田園綜合體內(nèi)存量資源,調(diào)動(dòng)各方積極性,激發(fā)田園綜合體建設(shè)和運(yùn)行內(nèi)生動(dòng)力。

 

充分發(fā)揮供銷合作社的主體作用,構(gòu)建市、鎮(zhèn)、村三級(jí)農(nóng)民合作組織網(wǎng)絡(luò)體系,即以市供銷社為龍頭,以鎮(zhèn)供銷社為平臺(tái),以村供銷合作社聯(lián)合社為紐帶,以農(nóng)民專業(yè)合作社為基礎(chǔ),緊緊圍繞三農(nóng)工作大局,以密切與農(nóng)民的利益聯(lián)結(jié)為核心,以提升為農(nóng)服務(wù)的能力為根本,以強(qiáng)化基層社建設(shè)和創(chuàng)新聯(lián)合社治理機(jī)制為重點(diǎn),大力推進(jìn)“組織+經(jīng)營(yíng)+服務(wù)”為一體的新型供銷合作組織體系建設(shè),充分發(fā)揮三級(jí)合作組織在政策指導(dǎo)、產(chǎn)權(quán)交易、資金互助、電子商務(wù)、安全保險(xiǎn)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、擔(dān)保融資、技術(shù)培訓(xùn)八個(gè)方面的職能作用,更好的服務(wù)田園綜合體項(xiàng)目。

 

圍繞改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)方面,以村集體組織主體,通過村集體組織、農(nóng)民合作社等渠道讓農(nóng)民參與建設(shè)管理,爭(zhēng)取政府投資補(bǔ)助等資金,積極盤活農(nóng)村集體資產(chǎn),增強(qiáng)和壯大集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力和實(shí)力,真正讓農(nóng)民分享集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村改革成果。

 

產(chǎn)業(yè)體系和經(jīng)營(yíng)體系部分,按照政府引導(dǎo)、企業(yè)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作的要求,以龍頭企業(yè)為主體,合作組織和農(nóng)民不同形式和不同程度的參與經(jīng)營(yíng)管理。參與形式包括入股分紅、股份合作、公司+合作社+農(nóng)戶等經(jīng)營(yíng)模式,實(shí)行“六三三”的利益分配機(jī)制,讓企業(yè)看見收入,讓集體參與管理,讓村民變成股民,真正做到企業(yè)有長(zhǎng)遠(yuǎn)效益、集體有部分股份、群眾有產(chǎn)業(yè)收益,實(shí)現(xiàn)了四方共贏,良性循環(huán)。

 

建立村莊環(huán)境衛(wèi)生整治等公益事業(yè)補(bǔ)貼、企業(yè)用工優(yōu)先、農(nóng)戶產(chǎn)品代銷、農(nóng)民免費(fèi)培訓(xùn)等多項(xiàng)優(yōu)惠政策,降低項(xiàng)目建設(shè)成本,提高農(nóng)民收入,增加農(nóng)民就業(yè),實(shí)現(xiàn)了農(nóng)戶、村集體、企業(yè)、合作社的“四方共贏”。

 

田園綜合體的投融資模式

 

田園綜合體投融資主要以構(gòu)建項(xiàng)目為核心;以城市投資及旅游投資為支撐,多種投資平臺(tái)相互協(xié)調(diào);田園綜合體投融資平臺(tái)為互相支撐的投融資框架結(jié)構(gòu)。打破政府、企業(yè)、財(cái)政投入的單一融資模式,實(shí)現(xiàn)多主體、多渠道的田園綜合體多渠道融資模式。通過鼓勵(lì)PPP模式、眾籌模式、產(chǎn)業(yè)基金模式、發(fā)行私募債券、互聯(lián)網(wǎng)金融等多種融資模式,打通大企業(yè)投資、中小企業(yè)合作、個(gè)體積極參與的投資環(huán)境。通過合理的土地政策、產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)制,實(shí)現(xiàn)多方共贏的市場(chǎng)盈利閉環(huán)。

 

田園綜合體試點(diǎn)立項(xiàng)條件及資金扶持解讀

 

田園綜合體作為休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游的創(chuàng)新業(yè)態(tài),是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革的一種新模式和新路徑,以農(nóng)民合作社為主要載體,讓農(nóng)民充分參與和受益,集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體,這個(gè)概念和模式在2017年中央一號(hào)文件首次提出。

 

開展田園綜合體試點(diǎn)和農(nóng)村綜合性改革試點(diǎn)試驗(yàn)工作,是中央賦予財(cái)政部牽頭完成的任務(wù)。為貫徹落實(shí)好2017年中央1號(hào)文件要求,財(cái)政部印發(fā)了《開展農(nóng)村綜合性改革試點(diǎn)試驗(yàn)實(shí)施方案》《關(guān)于開展田園綜合體建設(shè)試點(diǎn)工作的通知》決定從2017年起在有關(guān)省份開展農(nóng)村綜合性改革試點(diǎn)試驗(yàn)、田園綜合體試點(diǎn)。本文將聚焦在田園綜合體相關(guān)發(fā)展及政策,進(jìn)行解讀分析。

 

田園綜合體理論及政策

 

2017年2月,“田園綜合體”作為鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亮點(diǎn)措施被寫進(jìn)中央一號(hào)文件,支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益,集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體的田園綜合體,通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點(diǎn)示范。

 

2017年5月,財(cái)政部下發(fā)《關(guān)于田園綜合體建設(shè)試點(diǎn)工作通知》,明確重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容、立項(xiàng)條件及扶持政策,深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,適應(yīng)農(nóng)村發(fā)展階段性需要,遵循農(nóng)村發(fā)展規(guī)律和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,圍繞農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村增綠,支持有條件的鄉(xiāng)村加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)支撐、公共服務(wù)、環(huán)境風(fēng)貌建設(shè),實(shí)現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)生活生態(tài)“三生同步”、一二三產(chǎn)業(yè)“三產(chǎn)融合”、農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”,積極探索推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的新模式、新業(yè)態(tài)、新路徑。

 

三生融合與三產(chǎn)融合

 

2017年6月5日,財(cái)政部印發(fā)關(guān)于《開展農(nóng)村綜合性改革試點(diǎn)試驗(yàn)實(shí)施方案》的通知,通過綜合集成政策措施,尤其是多年中央1號(hào)文件出臺(tái)的各項(xiàng)改革政策,多策并舉,集中施策,推進(jìn)鄉(xiāng)村聯(lián)動(dòng),政策下沉到村,檢視驗(yàn)證涉農(nóng)政策在農(nóng)村的成效。切實(shí)尊重基層干部群眾主體地位、首創(chuàng)精神,積極發(fā)揮農(nóng)村綜合改革在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、體制創(chuàng)新、資源整合方面的優(yōu)勢(shì),扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,有效釋放改革政策的綜合效應(yīng),為進(jìn)一步全面深化農(nóng)村改革探索路徑積累經(jīng)驗(yàn)。

END

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