我國土地主要分為農(nóng)用地，建設(shè)用地和未利用地;從土地權(quán)屬的角度來看，分為國有土地和集體土地。由于田園綜合體主要以產(chǎn)業(yè)為核心，因此其土地用途可分為產(chǎn)業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地、公共服務(wù)用地及其他用地。不同用途土地獲取方式也不盡相同，根據(jù)實(shí)際產(chǎn)業(yè)、配套居住需求，田園綜合體可采取以下幾種土地創(chuàng)新模式和策略。
 

一、爭取政策

因地制宜，積極爭取使用好本省市關(guān)于田園綜合體的土地政策。

很多省市對于田園綜合體都會優(yōu)先安排用地指標(biāo)，同時(shí)還配有獎懲用地指標(biāo)。如浙江對如期完成年度規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的，省里按實(shí)際使用指標(biāo)的50%給予配套獎勵(lì)，對3年內(nèi)未達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的，加倍倒扣省獎勵(lì)的用地指標(biāo)。因此在打造田園綜合體的前期需認(rèn)真研究這些獎懲措施和相關(guān)政策，做到有的放矢。另外很多省市地方探索城鄉(xiāng)用地增減掛鉤、集體土地流轉(zhuǎn)和租賃。比如湖北省2017年起單列下達(dá)每個(gè)田園綜合體項(xiàng)目500畝增減掛鉤指標(biāo);內(nèi)蒙古自治區(qū)鼓勵(lì)農(nóng)村牧區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)牧民以土地入股，集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃等方式有序地進(jìn)行農(nóng)家樂、牧家樂、家庭旅館、農(nóng)莊旅游等旅游開發(fā)項(xiàng)目試點(diǎn)。這些政策措施將極大地促進(jìn)土地供應(yīng)和使用效率。

二、捆綁出讓

在拿地平衡上，可探索住宅、產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓。

佛山南海作為我國集體用地改革的試驗(yàn)區(qū)，在很多途徑實(shí)施上都可為田園綜合體拿地提供借鑒。根據(jù)南海“53號文“探索實(shí)施的”混合功能出讓“的新供地方式，連片的工業(yè)區(qū)、村集體工業(yè)園區(qū)可在規(guī)劃的引領(lǐng)下，允許部分土地在符合環(huán)保要求、安全生產(chǎn)要求下，探索商住混合工業(yè)的用地功能。即通過住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地捆綁拿地的方式，來獲取住宅用地。產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地比例可根據(jù)具體情況而定，一般可按配比為5:5或者6:4來平衡拿地。
 

三、代建補(bǔ)償

在針對產(chǎn)業(yè)用地的獲取方式上，可探索產(chǎn)業(yè)用地代建補(bǔ)償。

產(chǎn)業(yè)用地可采用出租、出讓相結(jié)合的方式獲得。其中，出讓部分的補(bǔ)償?shù)姆绞剑鶕?jù)相關(guān)政策，可采取貨幣補(bǔ)償、物業(yè)補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償與物業(yè)補(bǔ)償相結(jié)合的形式，實(shí)現(xiàn)出讓收益補(bǔ)償、回購物業(yè)、代建物業(yè)等多種方式。村集體獲得代建物業(yè)后，再返租給園區(qū)運(yùn)營商，可再獲物業(yè)租金收益。企業(yè)通過出租，可降低資金壓力;通過出讓可獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)，可出售，可抵押;通過物業(yè)補(bǔ)償?shù)姆绞?，可緩解一次性支付出讓金的資金壓力;對于農(nóng)民來說，可獲得土地出租收益;獲得具有升值空間的補(bǔ)償物業(yè);同時(shí)也能獲得物業(yè)返租的收益。根據(jù)權(quán)屬不同，也可采取作價(jià)入股的方式。作價(jià)入股主要是與村集體合作，成立合作開發(fā)公司，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，降低前期資金需求;其缺點(diǎn)則是增加項(xiàng)目決策制約以及股東之間協(xié)調(diào)的工作。

四、工改創(chuàng)新

對于使用權(quán)在私營業(yè)主一方，可探索多方合作工改創(chuàng)新。

對土地使用權(quán)在私營業(yè)主方的多方合作模式探索。政府通過土地項(xiàng)目差別化供地的政策和地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，與開發(fā)運(yùn)營方、 私營企業(yè)主進(jìn)行合作商談。私營業(yè)主允許土地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級改造，并以改造后的部分面積作為商住面積贈予改造方，開發(fā)運(yùn)營方根據(jù)與私營業(yè)主和政府規(guī)定進(jìn)行物業(yè)分配和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。政府可根據(jù)項(xiàng)目投資落地成本、投資進(jìn)度、生產(chǎn)經(jīng)營等，逐年給予支持;同時(shí)鼓勵(lì)私企業(yè)主以土地使用權(quán)作價(jià)入股的方式參與，降低產(chǎn)業(yè)用地成本。田園綜合體從土地財(cái)政向稅收財(cái)政進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從土地資源買賣向創(chuàng)新資源流動進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

前期進(jìn)行田園綜合體策劃、規(guī)劃中就要搞明白其未來的盈利模式和特性，只有明白未來怎么持續(xù)盈利，才知道當(dāng)下應(yīng)該以怎樣的土地模式進(jìn)行開發(fā)、合作。