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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長(zhǎng)兼總裁

北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長(zhǎng)

高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專(zhuān)家

《中國(guó)旅游報(bào)》、《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》專(zhuān)欄作家

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佛教禪宗文化主題文化旅游項(xiàng)目—河南?鞏義明月文化養(yǎng)生小鎮(zhèn)概念規(guī)劃

作者:山合水易 | 來(lái)源:山合水易 | 時(shí)間:2018-02-06 | 關(guān)鍵詞:文化旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì),文化旅游項(xiàng)目規(guī)劃,文化旅游案

 


項(xiàng)目類(lèi)型:旅游地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、生態(tài)休閑、文化旅游

項(xiàng)目位置:河南鞏義·米河鎮(zhèn)明月村

項(xiàng)目規(guī)模:約6000畝
 

一、項(xiàng)目剖析

(一)區(qū)位與交通

項(xiàng)目地位于鞏義市與滎陽(yáng)市交界的米河鎮(zhèn)南部,距離聯(lián)通鄭州的中原西路20公里

道路通達(dá):

1小時(shí)到達(dá)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市鄭州

2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈輻射洛陽(yáng)、鞏義、登封、新密、新鄭、焦作、開(kāi)封等市
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區(qū)位與交通分析圖


(二)現(xiàn)狀分析

地形:山地為主,4個(gè)山谷,海拔最高683米,最低260米;

自然條件:氣候四季分明,空氣負(fù)氧離子高,植被覆蓋率高,自然條件良好;
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地塊現(xiàn)狀圖


(三)資源梳理

自然資源:生態(tài)良好,山林、泉、寺、古村、農(nóng)田等資源組合度較好;
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資源現(xiàn)狀分布圖

文化資源:

a) 禪宗文化:浮戲山下明月寺,始建于明代,是中原歷史悠久的名寺古剎。

b) 農(nóng)耕文化:臥龍臺(tái)有嫘祖廟,傳說(shuō)是嫘祖養(yǎng)蠶治絲之地,深厚的農(nóng)耕文化底蘊(yùn)。

c) 古商驛道:老橿樹(shù)下面的古商驛道是商道文化的見(jiàn)證。

d) 杜甫故里:項(xiàng)鞏義是詩(shī)圣杜甫的出生地。
 

(四)地形分析
 

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本項(xiàng)目適建性較好的區(qū)域較少,未來(lái)考慮改變局部地形以滿足建設(shè)需求。
 

(五)建設(shè)背景分析

a) 政策背景:

1. 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2015]93號(hào)文)

總體目標(biāo):2020年,農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展總體水平明顯提升,產(chǎn)業(yè)鏈完整、功能多樣、業(yè)態(tài)豐富,農(nóng)民收入持續(xù)增加。

優(yōu)化結(jié)構(gòu):以農(nóng)牧結(jié)合、農(nóng)林結(jié)合、循環(huán)發(fā)展為導(dǎo)向,調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖結(jié)構(gòu),加快發(fā)展綠色農(nóng)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)融合:加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃,推進(jìn)農(nóng)業(yè)與旅游、教育、文化、健康養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)深度融合。
 

2. 《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于加快美麗特色小(城)鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》 發(fā)改規(guī)劃[2016]2125號(hào)

總體要求:

u 完善功能,強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施新支撐

u 提升質(zhì)量,增加公共服務(wù)新供給

u 突出特色,打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展新平臺(tái)

u 搭建農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展平臺(tái)

u 綠色引領(lǐng),建設(shè)美麗宜居新城鎮(zhèn)
 

b) 相關(guān)規(guī)劃
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土地利用現(xiàn)狀圖


鄭州城市功能向西延伸將為西部區(qū)域帶來(lái)大量的居住與休閑度假需求,而鄭州都市區(qū)總體規(guī)劃亦明確將鞏義定位為文化創(chuàng)意旅游區(qū)。


c) 市場(chǎng)需求
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城市居民居住消費(fèi)升級(jí)換代

居住消費(fèi)升級(jí):部分城市人群希望在近郊尋找環(huán)境較好的第二居所。

地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量爆發(fā)式增長(zhǎng):近5年旅游地產(chǎn)數(shù)目增長(zhǎng)約7倍。

消費(fèi)特點(diǎn):總價(jià)約100萬(wàn)產(chǎn)品最受歡迎。

近期走勢(shì):鄭州最近地王頻出,地價(jià)明顯上升,地產(chǎn)估值上移,相比于同類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)(1.5—2萬(wàn)),本項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)應(yīng)該在不低于1.5萬(wàn)元每平方米。
文化旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì),文化旅游項(xiàng)目規(guī)劃,文化旅游案例


旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀: 在建及規(guī)劃建設(shè)的旅游地產(chǎn)數(shù)量多,投資大,大大提升了中原地區(qū)度假產(chǎn)品質(zhì)量。

存在問(wèn)題:重建筑輕環(huán)境

重居住輕生活

重地產(chǎn)輕旅游

打造新的豐碑唯有求變,以變來(lái)破局!


二、開(kāi)發(fā)思路
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三、總體定位

生態(tài)優(yōu)渥,文化濃郁,養(yǎng)生環(huán)境優(yōu)美;

回歸本真,尋找兒時(shí)記憶,極致禪養(yǎng)體驗(yàn);

兒童能自由開(kāi)心在田間玩耍,青年能品味創(chuàng)意文化,長(zhǎng)者能享受禪修度假;充分融合一二三產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)升級(jí)的

文化養(yǎng)生小鎮(zhèn)


(一)項(xiàng)目案名

明月文化養(yǎng)生小鎮(zhèn)

明月既為地名,又指令人向往的意境。有“明月松間照,清泉石上流”的清幽,也有“鳥(niǎo)宿池邊樹(shù),僧敲月下門(mén)”的靜謐,更有“從今若許閑乘月,拄杖無(wú)時(shí)夜叩門(mén)”的閑情逸致。

本項(xiàng)目將依托明月之山水、明月之氣候、明月之禪意,打造一個(gè)以禪文化休閑為核心,以高端精品禪意度假與田園親子為重點(diǎn),以戶(hù)外拓展、山地運(yùn)動(dòng)、生態(tài)度假為補(bǔ)充,融合特色餐飲、主題住宿、禪文化尊享、健康田園生活體驗(yàn)于一體的綜合型禪意養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)。
 

(二)形象口號(hào)

禪意生活,靜在明月

明月山水,梵音樂(lè)境
 


(三)市場(chǎng)定位
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四、規(guī)劃設(shè)計(jì)

(一)規(guī)劃總平面

基于對(duì)地塊的綜合分析,對(duì)地塊的土地利用進(jìn)行合理規(guī)劃,平衡用地指標(biāo)。
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總平面規(guī)劃圖及技術(shù)指標(biāo)


(二)功能分區(qū)
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總體功能配套


五、重點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)一覽

注:本部分因涉及具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作思路,出于對(duì)委托方商業(yè)運(yùn)作機(jī)密的保密需要,就此省略。若有實(shí)際需求歡迎與山合水易機(jī)構(gòu)專(zhuān)家咨詢(xún),我院專(zhuān)家將結(jié)合您的項(xiàng)目情況給予相應(yīng)的免費(fèi)咨詢(xún)服務(wù)。
 

(一)一方園

定 位:形象入口、第一印象區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)

主 題:農(nóng)業(yè)花卉景觀

子項(xiàng)目:一方園、游客服務(wù)中心、交通換乘站、林下停車(chē)場(chǎng)
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一方園入口綜合服務(wù)區(qū)平面圖

 


(二)明月湖
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明月湖平面圖
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部分項(xiàng)目意向圖


(三)無(wú)閑院

主 題:禪文化主題度假酒店

形 象:若無(wú)閑事掛心頭,便是人間好時(shí)節(jié)

目 標(biāo):河南首家禪文化精品酒店

客 群:中高端度假人群

特 色:建筑外形、內(nèi)飾、房間特色、景觀環(huán)境以及服務(wù)內(nèi)容均以禪文化為主題。沿湖配套時(shí)光書(shū)屋、禪文化spa會(huì)館、獨(dú)棟式客房,為住客塑造不一樣的禪文化度假生活方式。
文化旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì),文化旅游項(xiàng)目規(guī)劃,文化旅游案例

無(wú)閑院總平面圖


將以“觀光、拜佛、吃齋、購(gòu)物”為代表的傳統(tǒng)佛教旅游,進(jìn)行八大融合創(chuàng)新,進(jìn)行轉(zhuǎn)型休閑化升級(jí),突破佛教文化“莊重、神圣”的傳統(tǒng)觀念。
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提供:

極致的禪文化度假環(huán)境

靜謐舒適的閱讀空間

尋找兒時(shí)的記憶

精致的悅榕Spa理療技術(shù)

偕行文化,離開(kāi)時(shí)獲贈(zèng)三樣佛禮

五大服務(wù)體驗(yàn)


(四)北塢居
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北塢居總平面圖


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規(guī)劃意向圖


(五)五明街
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康體運(yùn)動(dòng)區(qū)總平面圖


主 題:禪文化休閑商業(yè)街

功 能:文化創(chuàng)意、餐飲休閑、特色購(gòu)物

客 群:中青年人群為主

目 標(biāo):中原最有禪意的文化商業(yè)街

定位:文化休閑核心

子項(xiàng)目:素食居、禪樂(lè)坊、五明廣場(chǎng)、明鏡客棧、一休工坊、居士裳、佛醫(yī)堂、禪經(jīng)屋、清茶吧、時(shí)光書(shū)吧、咖啡吧

 


(六)明月寺

主 題:佛教文化朝覲

功 能:佛教觀光、文化交流、禪修體驗(yàn)

客 群:志信于佛教的人群

目 標(biāo):中原地區(qū)最具禪意的文化休閑綜合體

子項(xiàng)目:禪文化交流中心、明月寺、素心齋、悟禪居、清風(fēng)苑、禪心林、大善集、放生池、居愿閣、攬?jiān)滤逍呐_(tái)
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明月寺總平面圖
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部分項(xiàng)目意向圖


(七)福田苑

主 題:休閑農(nóng)業(yè)(每人心中都有一方福田)

功 能:田園游樂(lè)、農(nóng)耕體驗(yàn)、農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖

客 群:家庭休閑群體

目 標(biāo):中原地區(qū)農(nóng)業(yè)休閑典范

子項(xiàng)目:歡樂(lè)田園、橿樹(shù)茶社、家庭菜園、四季果園、鳥(niǎo)趣園、次服務(wù)中心、帳篷營(yíng)地、百花谷(太陽(yáng)花谷、櫻花谷、桂花谷)、百草園(中藥種植)、種養(yǎng)殖、聽(tīng)泉苑、云頂居
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福田苑總平面圖
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部分項(xiàng)目意向圖


(八)云游谷

主 題:戶(hù)外運(yùn)動(dòng)休閑

功 能:戶(hù)外運(yùn)動(dòng)、生態(tài)度假

客 群:中青年人群

子項(xiàng)目:拓展?fàn)I地、滑雪場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、草地球場(chǎng)
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云游谷平面圖
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部分項(xiàng)目意向圖


六、其他專(zhuān)業(yè)規(guī)劃
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康體系統(tǒng)規(guī)劃圖
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文化系統(tǒng)規(guī)劃圖
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業(yè)態(tài)系統(tǒng)規(guī)劃圖
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產(chǎn)業(yè)融合規(guī)劃圖


七、三日游線規(guī)劃

D1:文化體驗(yàn)——體驗(yàn)禪修文化,感受明月文化韻味,夜宿無(wú)閑院
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D2:生態(tài)體驗(yàn)——感受明月的生態(tài),體驗(yàn)原真的田園生活
文化旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì),文化旅游項(xiàng)目規(guī)劃,文化旅游案例
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D3:運(yùn)動(dòng)游樂(lè)體驗(yàn)——縱情山野,探索臥龍臺(tái)
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消防環(huán)衛(wèi)工程規(guī)劃


八、營(yíng)銷(xiāo)與運(yùn)營(yíng)建議

(一)營(yíng)銷(xiāo)建議

結(jié)合本項(xiàng)目方案提出了:大文化養(yǎng)生主題營(yíng)銷(xiāo)、云生活平臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)、區(qū)域合作營(yíng)銷(xiāo)、圈層體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)、節(jié)慶活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、旅行社渠道營(yíng)銷(xiāo)、眾籌活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、大數(shù)據(jù)智慧營(yíng)銷(xiāo)、“微度假”新媒體營(yíng)銷(xiāo)九大營(yíng)銷(xiāo)思路。
 

(二)活動(dòng)策劃

針對(duì)春夏秋冬的全年運(yùn)營(yíng)策劃了:新春賞花節(jié)、婚紗攝影節(jié)、盛夏帳篷露營(yíng)節(jié)、金秋尋根節(jié)登高節(jié)、元旦禪修文化節(jié)五大節(jié)慶活動(dòng)。
文化旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì),文化旅游項(xiàng)目規(guī)劃,文化旅游案例


(三)運(yùn)營(yíng)建議
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出 售:產(chǎn)權(quán)出售,回籠資金

出 租:商業(yè)出租,獲得租金,長(zhǎng)期獲益

合 作:專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目合作運(yùn)營(yíng),共同盈利

自 持:酒店、民宿等企業(yè)擅長(zhǎng)項(xiàng)目或難度較低項(xiàng)目企業(yè)自持


九、投資概算與效益估算

(一)經(jīng)濟(jì)效益

項(xiàng)目土地成本約1.2億元,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為9年,開(kāi)發(fā)全部完成后,本項(xiàng)目總收益約為4.8億元,扣除土地成本后總收益約3.6億元。
 

(二)社會(huì)效益

多產(chǎn)業(yè)融合類(lèi)型項(xiàng)目每增加一個(gè)直接從業(yè)人員,能為社會(huì)間接創(chuàng)造4個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。本區(qū)域未來(lái)保守估計(jì)需要600個(gè)直接從業(yè)人員,將為社會(huì)創(chuàng)造2400個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì),未來(lái)米河鎮(zhèn)將增加約3000人在家門(mén)口就業(yè)。
 

十、分期規(guī)劃
文化旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì),文化旅游項(xiàng)目規(guī)劃,文化旅游案例

分期規(guī)劃圖


一 期:2017年-2018年

首先完成整體道路、景觀、水電管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施配套,重點(diǎn)開(kāi)發(fā)旅游休閑產(chǎn)品,適當(dāng)配套度假產(chǎn)品,提升人氣。一期投資約3.3億元。
 

二 期:2019年-2020年

以五名街和明月寺為核心,重點(diǎn)打造禪文化休閑產(chǎn)品,開(kāi)發(fā)部分禪修地產(chǎn)回籠資金。二期投資約4.4億元。
 

三 期:2021年-2022年

重點(diǎn)開(kāi)發(fā)禪修地產(chǎn)及家庭度假地產(chǎn),配套相應(yīng)運(yùn)動(dòng)設(shè)施,三期投資約1.7億元。
 

四 期:2023年-2024年

重點(diǎn)開(kāi)發(fā)家庭度假地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn),配套相應(yīng)運(yùn)動(dòng)設(shè)施,小部分商業(yè)轉(zhuǎn)化成社區(qū)商業(yè)。四期投資約1.1億元。
 

五 期:2025年

重點(diǎn)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn),完善養(yǎng)老服務(wù)體系,整體商業(yè)形態(tài)由服務(wù)于游客的旅游商業(yè)向服務(wù)于業(yè)主的社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)變。五期投資約0.6元。
 

十一、項(xiàng)目總結(jié)

在國(guó)家大力提倡一二三產(chǎn)業(yè)融合,打造特色小鎮(zhèn)的背景下,本項(xiàng)目依托優(yōu)越的山、水、林等生態(tài)資源以及厚重的文化底蘊(yùn),以生態(tài)為前提,以禪修文化為內(nèi)涵;以休閑度假為重點(diǎn),以文化創(chuàng)意為亮點(diǎn);以花海觀賞、文化休閑、養(yǎng)生度假為功能,最大限度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值,將其打造成為了一個(gè)——兒童自由開(kāi)心在田間玩耍、青年悠然品味創(chuàng)意文化、長(zhǎng)者靜心享受禪修度假、充分融合一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、帶動(dòng)區(qū)域百姓就業(yè)及經(jīng)濟(jì)升級(jí)、引領(lǐng)鄭州及中原文化旅游發(fā)展的文化養(yǎng)生度假小鎮(zhèn),是一個(gè)以佛教禪宗文化為主題的文化旅游項(xiàng)目。

聲明:鑒于項(xiàng)目介紹所可能造成的重要信息泄露,在此不做更加詳細(xì)的分析。想了解更多案例詳情,請(qǐng)致電山合水易。

END

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