一、工業(yè)地產(chǎn)是什么

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。
 

二、工業(yè)地產(chǎn)用地性質(zhì)

工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。

三、工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。

四、工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)和居住地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)區(qū)別

工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不同于商業(yè)和居住地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求很高，如果說(shuō)住宅的開(kāi)發(fā)難度是10的話，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度則是100。
 

五、工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別

工業(yè)和商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別開(kāi)來(lái)的兩種不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，具體區(qū)別如下：

1、目標(biāo)顧客不同

工業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客通常是企業(yè)為單位或房地產(chǎn)信托投資基金，只要具備投資能力，都可以成為目標(biāo)顧客，而商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客范圍則相對(duì)廣泛些，一般中小投資者均有需求。通常，工業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶要么是生產(chǎn)型企業(yè)購(gòu)買廠房辦公樓或是技術(shù)、科技型上市公司或預(yù)備上市的公司購(gòu)置獨(dú)立辦公樓;商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客以個(gè)人或公司為單位的經(jīng)營(yíng)戶或投資者。經(jīng)營(yíng)戶又分為主力經(jīng)營(yíng)戶(主力店)、品牌商和部分配套商戶(如餐飲、量販KTV和一些帶動(dòng)人氣的小生意的租戶)，這些客戶群體對(duì)物業(yè)的面積、功能等的要求都不一樣。

2、地段要求不同

工業(yè)項(xiàng)目的地理位置通常在城市副中心或郊區(qū)，對(duì)交通與人流量沒(méi)有太多硬性需求;因商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值首要是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿θ丝诩星伊髁看虻募猩虡I(yè)地段;工業(yè)項(xiàng)目就可以不臨界面，不需要形象的展示，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于外觀形象展示面即臨界面的要求很高。

3、規(guī)劃要求不同

工業(yè)項(xiàng)目一般與地方政府招商引資有關(guān)，多半是政府形象工程，因此在總體規(guī)劃定位上受限制比較大，而商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃與物業(yè)功能主要是受市場(chǎng)剛性需求的影響較大。商業(yè)項(xiàng)目的功能范圍一般如：購(gòu)物功能、餐飲功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，即購(gòu)物功能又可以細(xì)分為百貨店、大賣場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)超市、生活超市和專業(yè)店等;工業(yè)項(xiàng)目則不僅包括的商業(yè)項(xiàng)目的大部分功能，另外還有商務(wù)辦公、工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和居住等功能。

4、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不同

工業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，主要是側(cè)重于辦公與生產(chǎn)的內(nèi)、外部的空間環(huán)境的營(yíng)造，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)需要依據(jù)市場(chǎng)的需求，主要是為了滿足終端客戶群體所能滿意的空間環(huán)境營(yíng)造。例如：商業(yè)項(xiàng)目如百貨賣場(chǎng)這一功能區(qū)設(shè)計(jì)主要考慮層高、柱距和安防等問(wèn)題，餐飲區(qū)考慮的主要是上下水和排氣等功能;而工業(yè)項(xiàng)目里的商務(wù)辦公樓要區(qū)別與CBD純寫字樓，從立體空間與生態(tài)環(huán)境營(yíng)造上要有自己的特色，工業(yè)物業(yè)硬件和市政配套達(dá)標(biāo)的要求是沒(méi)有商業(yè)項(xiàng)目那么高的。

5、市政配套標(biāo)準(zhǔn)要求不同

工業(yè)項(xiàng)目在使用過(guò)程中，正對(duì)的群體基本上是入住企業(yè)員工，流動(dòng)量較少，因此主功能區(qū)域?qū)ξ飿I(yè)的要求如荷載、安防、水電系統(tǒng)等相對(duì)簡(jiǎn)單，只要能滿足生產(chǎn)辦公的功能就可以。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，物業(yè)的柱距、荷載、安防、水電系統(tǒng)、電梯(扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯)等都有更細(xì)致的要求，任何一個(gè)方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期生存;不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)物業(yè)的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)到500公斤/平方米，倉(cāng)儲(chǔ)店的荷載就要達(dá)到1500公斤/平方米，層高可能要求8-9米，而工業(yè)的層高達(dá)到4-6米就可以了。

6、消費(fèi)環(huán)節(jié)不同

工業(yè)項(xiàng)目銷售或出租以后可以直接進(jìn)入了消費(fèi)終端，經(jīng)過(guò)裝修就可以使用。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過(guò)后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，這時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的，它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營(yíng)。所以，工業(yè)是一個(gè)終端，銷售后就進(jìn)入了終端消費(fèi)，而商業(yè)地產(chǎn)則是開(kāi)端，銷售只是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始。假設(shè)花1000萬(wàn)買了一套工業(yè)辦公樓，只要驗(yàn)收完畢，那再花點(diǎn)錢裝修一下就可以使用了;而商業(yè)地產(chǎn)不但要有投資能力，還要有經(jīng)營(yíng)能力，如果投資了商鋪今后招商不利、無(wú)法經(jīng)營(yíng)，那買賣雙方都要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)的。

7、遵循的規(guī)范程度不同

工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)專業(yè)要求的程度和重點(diǎn)都是不同的。兩者都要要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，但商業(yè)地產(chǎn)還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)于商業(yè)專業(yè)性的要求較高，是多個(gè)商業(yè)微觀問(wèn)題綜合解決的結(jié)果，一般工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)規(guī)范。

8、推廣方式不同

工業(yè)項(xiàng)目相對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的客戶群體范圍要窄些，推廣上不適合做大量的媒體硬軟廣告，項(xiàng)目品鑒會(huì)和產(chǎn)業(yè)論壇是常見(jiàn)的一種推廣形式。這是由開(kāi)發(fā)單位攜擬與合資、合作或引進(jìn)的企業(yè)，有針對(duì)性地與目標(biāo)單位決策人宣傳、引導(dǎo)和洽談的途徑;其特點(diǎn)是：1、針對(duì)性強(qiáng)、層次高、易吸引有興趣的客戶。2、實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客戶直接進(jìn)行接洽，激發(fā)購(gòu)買興趣。3、專業(yè)性強(qiáng)，一般論壇主題鮮明且專業(yè)，通過(guò)行業(yè)內(nèi)專家及相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)倡導(dǎo)加強(qiáng)投資置業(yè)著的關(guān)注度。

商業(yè)項(xiàng)目因投資客相對(duì)多，可以采用多種方式推廣告知大中小目標(biāo)客戶，如產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、報(bào)廣宣傳、戶外、DM、投資研討會(huì)、網(wǎng)絡(luò)、商家一對(duì)一交流、短信群發(fā)等。

9、售后服務(wù)不同

工業(yè)項(xiàng)目因租售后就直接進(jìn)入了消費(fèi)終端，開(kāi)發(fā)商除協(xié)助辦理房產(chǎn)相關(guān)手續(xù)外，其他如協(xié)助企業(yè)注冊(cè)等都可以只是增值服務(wù)，多數(shù)服務(wù)均轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司;商業(yè)項(xiàng)目后期涉及招商運(yùn)營(yíng)返租等工作，開(kāi)發(fā)商如不長(zhǎng)期維護(hù)業(yè)主關(guān)系，都有可能影響到商業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，保持好的售后服務(wù)也培養(yǎng)公司品牌的忠實(shí)客戶，擁有一批良好的客戶資源庫(kù)，有利今后開(kāi)發(fā)其他住宅或投資類商鋪的銷售。

10、物業(yè)管理不同

工業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理重點(diǎn)為園區(qū)大環(huán)境維護(hù)、物業(yè)維護(hù)、來(lái)訪人員管理、來(lái)訪車輛管理、生活區(qū)人員安全管理;商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理范圍側(cè)重物業(yè)內(nèi)部衛(wèi)生即時(shí)維護(hù)、公共配套維護(hù)、賣場(chǎng)內(nèi)治安管理、安防通道維護(hù)、大量流動(dòng)車輛與人員管理等等。工業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理核心目標(biāo)是要保證項(xiàng)目物業(yè)和人員的安全，而商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理除了保證商業(yè)物業(yè)的和人員的安全，更重要的是通過(guò)專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理使商業(yè)物業(yè)保值、增值，使經(jīng)營(yíng)的商家能夠順利的進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

以上便是工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別。近年來(lái)，隨著各大城市地價(jià)逐步攀升，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，開(kāi)發(fā)商投資住宅、商業(yè)等地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，利潤(rùn)空間變窄。工業(yè)地產(chǎn)，由于具備土地成本較低、租售收入穩(wěn)定以及收益率較高的特點(diǎn)，目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。