有關(guān)注新聞習(xí)慣的朋友可能注意到8月26日十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)土地管理法》修正案，該法自明年1月1日起開(kāi)始施行。那么這次通過(guò)的新土地管理法有哪些亮點(diǎn)，對(duì)我們又有哪些影響呢?
 

為什么要修改?

隨著實(shí)踐的不斷發(fā)展和改革的不斷深入，現(xiàn)行農(nóng)村土地制度與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)的問(wèn)題日益顯現(xiàn)：

我們知道近年來(lái)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，備受矚目的當(dāng)屬?lài)?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。很多地區(qū)都不免面臨土地征收這一問(wèn)題，因征地而引發(fā)的社會(huì)矛盾也積累較多。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不能與國(guó)有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)，因此農(nóng)村集體土地權(quán)益也未得到充分保障。

宅基地取得、使用和退出制度不完整，阻礙了城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程，也讓村民的權(quán)益未得到更充分的保障。

土地增值收益分配機(jī)制不健全，未能很好地兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人之間利益。

因此，為保護(hù)耕地、維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、保障工業(yè)化城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，針對(duì)農(nóng)村土地制度存在的突出問(wèn)題，黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》對(duì)改革提出了明確要求。由于土地制度改革牽一發(fā)而動(dòng)全身，為審慎穩(wěn)妥推進(jìn)，2014年中辦國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，對(duì)農(nóng)村土地制度改革進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)。2015年2月，全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣行政區(qū)域內(nèi)暫停調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，在33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)暫停實(shí)施土地管理法5個(gè)條款、城市房地產(chǎn)管理法1個(gè)條款。該授權(quán)決定還明確：對(duì)實(shí)踐證明可行的，修改完善有關(guān)法律。正是在這樣的背景下，才有了這次土地管理法的修改。

有哪些亮點(diǎn)值得關(guān)注?
 

1.破除集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙

原土地管理法：除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并外，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用集體建設(shè)用地，只有將集體建設(shè)用地征收為國(guó)有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個(gè)人使用。

原土地管理法弊端：集體建設(shè)用地的價(jià)值不能顯化，導(dǎo)致農(nóng)村土地資源配置效率低下，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到侵蝕。在城鄉(xiāng)接合部，大量的集體建設(shè)用地違法進(jìn)入市場(chǎng)，嚴(yán)重挑戰(zhàn)法律的權(quán)威。

新土地管理法：刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國(guó)有土地”的規(guī)定，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上成員或村民代表同意的條件下，通過(guò)出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用。同時(shí)，使用者取得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)后還可以轉(zhuǎn)讓、互換或者抵押。

新土地管理法意義：結(jié)束了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能與國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)同等入市的二元體制，為推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃清了制度障礙，是新土地管理法的最大亮點(diǎn)。

2. 改革土地征收制度

隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，征地規(guī)模不斷擴(kuò)大，因征地引發(fā)的社會(huì)矛盾凸顯。

一是對(duì)土地征收的公共利益范圍進(jìn)行明確界定。憲法規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要可以對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。但原土地管理法沒(méi)有對(duì)土地征收的“公共利益”范圍進(jìn)行明確界定，加之集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，使土地征收成為各項(xiàng)建設(shè)使用土地的唯一渠道，導(dǎo)致征地規(guī)模不斷擴(kuò)大，被征地農(nóng)民的合法權(quán)益和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)得不到有效的保障，影響社會(huì)穩(wěn)定。

新土地管理法增加第45條，首次對(duì)土地征收的公共利益進(jìn)行界定，采取列舉方式明確，因軍事和外交、政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設(shè)需要以及成片開(kāi)發(fā)建設(shè)等六種情形，確需征收的，可以依法實(shí)施征收。這一規(guī)定將有利于縮小征地范圍，限制政府濫用征地權(quán)。

二是明確征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。原來(lái)的土地管理法按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，按照年產(chǎn)值倍數(shù)法確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，補(bǔ)償機(jī)制不健全。

新土地管理法首次將2004年國(guó)務(wù)院28號(hào)文件提出的“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”的補(bǔ)償原則上升為法律規(guī)定，并以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來(lái)的年產(chǎn)值倍數(shù)法，在原來(lái)的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的基礎(chǔ)上，增加農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償費(fèi)用和將被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的規(guī)定，從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建更加完善的保障機(jī)制。

三是改革土地征收程序。將原來(lái)的征地批后公告改為征地批前公告，多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)征地補(bǔ)償安置方案有異議的，應(yīng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)修改，進(jìn)一步落實(shí)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民在整個(gè)征地過(guò)程的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。倡導(dǎo)和諧征地，征地報(bào)批前，縣級(jí)以上地方政府必須與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償安置等簽訂協(xié)議。

3.完善農(nóng)村宅基地制度

農(nóng)村宅基地是農(nóng)民安身立命之本。長(zhǎng)期以來(lái)，宅基地“一戶一宅”、無(wú)償分配、面積法定、不得流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地大量閑置浪費(fèi)，農(nóng)民宅基地的用益物權(quán)難落實(shí)。

新土地管理法完善了農(nóng)村宅基地制度，在原來(lái)“一戶一宅”的基礎(chǔ)上，增加宅基地戶有所居的規(guī)定，明確：人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上可以采取措施保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。這是對(duì)“一戶一宅”制度的重大補(bǔ)充和完善。

考慮到農(nóng)民變成城市居民真正完成城市化是一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史過(guò)程，新土地管理法規(guī)定：國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，這一規(guī)定意味著地方政府不得違背農(nóng)民意愿強(qiáng)迫農(nóng)民退出宅基地。同時(shí)，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，新土地管理法下放宅基地審批權(quán)限，明確農(nóng)村村民住宅建設(shè)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。

4.為“多規(guī)合一”改革預(yù)留法律空間

建立國(guó)土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實(shí)施，實(shí)現(xiàn)“多規(guī)合一”是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重大戰(zhàn)略部署。隨著國(guó)土空間規(guī)劃體系的建立和實(shí)施，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃將不再單獨(dú)編制和審批，最終將被國(guó)土空間規(guī)劃所取代。

考慮到“多規(guī)合一”改革正在推進(jìn)中，新土地管理法為改革預(yù)留了法律空間，增加第18條，規(guī)定：國(guó)家建立國(guó)土空間規(guī)劃體系。經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)土空間規(guī)劃是各類(lèi)開(kāi)發(fā)、保護(hù)和建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)。為了解決改革過(guò)渡期的規(guī)劃銜接問(wèn)題，新土地管理法還明確：已經(jīng)編制國(guó)土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。同時(shí)在附則中增加規(guī)定：編制國(guó)土空間規(guī)劃前，經(jīng)依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行。

5. 將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田

實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，確保國(guó)家糧食安全是土地管理法的核心和宗旨。為了提升全社會(huì)對(duì)基本農(nóng)田永久保護(hù)的意識(shí)，新土地管理法將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田，增加第35條明確：永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途。永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理。各省(自治區(qū)、直轄市)劃定的永久基本農(nóng)田一般應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上，具體比例由國(guó)務(wù)院根據(jù)各省(自治區(qū)、直轄市)耕地實(shí)際情況確定。

6.合理劃分中央和地方土地審批權(quán)限

原土地管理法對(duì)新增建設(shè)用地規(guī)定了從嚴(yán)從緊的審批制度，旨在通過(guò)復(fù)雜的審批制度引導(dǎo)地方政府利用存量建設(shè)用地。但長(zhǎng)期以來(lái)，地方對(duì)建設(shè)用地審批層級(jí)高、時(shí)限長(zhǎng)、程序復(fù)雜等問(wèn)題反映強(qiáng)烈。

新土地管理法適應(yīng)“放管服”改革的要求，對(duì)中央和地方的土地審批權(quán)限進(jìn)行了調(diào)整，按照是否占用永久基本農(nóng)田來(lái)劃分國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府的審批權(quán)限。今后，國(guó)務(wù)院只審批涉及永久基本農(nóng)田的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，其他的由國(guó)務(wù)院授權(quán)省級(jí)政府審批。同時(shí)，按照誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，取消省級(jí)征地批準(zhǔn)報(bào)國(guó)務(wù)院備案的規(guī)定。

7.土地督察制度正式入法

為了有效解決土地管理中存在的地方政府違法高發(fā)多發(fā)的問(wèn)題，2006年國(guó)務(wù)院決定實(shí)施國(guó)家土地督察制度，對(duì)省(自治區(qū)、直轄市)及計(jì)劃單列市人民政府土地管理和土地利用情況進(jìn)行督察。

土地督察制度實(shí)施以來(lái)，在監(jiān)督地方政府依法管地用地、維護(hù)土地管理秩序等方面發(fā)揮了重要作用。在充分總結(jié)國(guó)家土地督察制度實(shí)施成效的基礎(chǔ)上，新土地管理法在總則中增加第5條，對(duì)土地督察制度作出規(guī)定：國(guó)務(wù)院授權(quán)的機(jī)構(gòu)對(duì)省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國(guó)務(wù)院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進(jìn)行督察。以此為標(biāo)志，國(guó)家土地督察制度正式成為土地管理的法律制度。

距離新的土地管理法正式施行還有幾個(gè)月的時(shí)間，為了保障新法的正確順利施行，國(guó)務(wù)院、自然資源部以及省級(jí)自然資源主管部門(mén)將加大工作力度對(duì)新法進(jìn)行宣傳，制定完善配套法規(guī)規(guī)章。關(guān)于《土地管理法實(shí)施條例》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》和《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓管理?xiàng)l例》等的修訂山合水易將繼續(xù)為大家關(guān)注，也歡迎朋友們持續(xù)關(guān)注我們后續(xù)推送的信息。