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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長(zhǎng)兼總裁

北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長(zhǎng)

高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家

《中國(guó)旅游報(bào)》、《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》專欄作家

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特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式技巧有哪些?

作者:山合水易 | 來(lái)源:山合水易 | 時(shí)間:2017-09-14 | 關(guān)鍵詞:特色小鎮(zhèn),特色小鎮(zhèn)開發(fā),特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式
特色小鎮(zhèn)規(guī)劃,旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃,農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)規(guī)劃
 

一、請(qǐng)問(wèn),你真的會(huì)選址嗎?告訴你,不是什么地兒都能做小鎮(zhèn)的!

 

1.沒有良好的資源不能做小鎮(zhèn)。比如一個(gè)項(xiàng)目,山是一般山,水只是一個(gè)小池塘,這些資源太普通了,根本沒有辦法做小鎮(zhèn)!

 

2.交通不便不適合做小鎮(zhèn)。俗話說(shuō),路通則財(cái)通,交通不方便,人流怎么導(dǎo)入?小鎮(zhèn)如何興旺?浙江奉化有個(gè)小鎮(zhèn)就因?yàn)榻煌ú槐惚唤蹈窳恕?/p>

 

有人也許會(huì)說(shuō),交通不方便,那我修路啊!我想問(wèn)問(wèn)大家,修一條道路的成本有多大?你3平方公里的面積,要打通內(nèi)外交通,得費(fèi)多少心血?十幾個(gè)億投進(jìn)去,很可能只是弄好它的交通而已。但有一些交通工具,如高鐵、飛機(jī)卻是需要國(guó)家的政策和規(guī)劃,你自己一個(gè)人弄得來(lái)嗎?

 

3.沒有人氣的地方,不太適合做小鎮(zhèn)。假設(shè)一個(gè)地方,要坐3個(gè)小時(shí)的車,還要徒步1個(gè)小時(shí),徒步期間除了有背包客、探險(xiǎn)者外,沒有看到幾個(gè)游客,怎么做小鎮(zhèn)?浙江的特色小鎮(zhèn)為什么風(fēng)生水起?因?yàn)槿思业某鞘腥汉馨l(fā)達(dá),人流量大!

 
特色小鎮(zhèn)規(guī)劃,旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃,農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)規(guī)劃
 

二、請(qǐng)問(wèn),你怎樣給小鎮(zhèn)定位?定位的依據(jù)是什么?這關(guān)乎小鎮(zhèn)的成敗!

 

只有定位才能決定小鎮(zhèn)的發(fā)展方向,只有定位才能指導(dǎo)小鎮(zhèn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)。定位就是告訴我們,想做一個(gè)什么樣的小鎮(zhèn)。

 

比如:烏鎮(zhèn)就是一個(gè)有江南水鄉(xiāng)特色的安靜小鎮(zhèn);東部華僑城就是一個(gè)以觀光游樂(lè)為主的度假小鎮(zhèn)。

 

那定位決策的依據(jù)是什么?

 

1.首先是依托的資源。文化資源也分為兩類,一是文化底蘊(yùn),一是文化產(chǎn)業(yè),不同的資源就有不同的定位思考。而旅游資源也分為兩類,一是觀光游樂(lè)資源,一是適宜度假的資源。同樣,資源不同,其定位思路也會(huì)有很大不同。比如,游樂(lè)觀光資源其定位思路應(yīng)該以玩為主,而度假資源則應(yīng)考慮旅居的需求。

 

2.其次依托的市場(chǎng)。無(wú)論什么樣的特色小鎮(zhèn),沒有市場(chǎng)就不可能存活和發(fā)展。因此,不同的小鎮(zhèn)必然面對(duì)不同的市場(chǎng)。

 

比如,有些資源只能滿足區(qū)域市場(chǎng),那么如果你定位全國(guó)市場(chǎng),最后結(jié)果會(huì)怎樣?而你的資源完全可以面對(duì)全國(guó)甚至是全球市場(chǎng),但你只是定位區(qū)域,其規(guī)模、配套、設(shè)施都不會(huì)太大,那么大的市場(chǎng)白白流失,你又會(huì)有什么樣的感受?

 

3.其三是地塊的價(jià)值。地塊價(jià)值往往決定項(xiàng)目的價(jià)值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關(guān)系到地塊價(jià)值的大小。

 

4.其四是消費(fèi)者分析。這是小鎮(zhèn)做定位必須研究的一個(gè)重要參數(shù),不知道小鎮(zhèn)未來(lái)的消費(fèi)者是誰(shuí)?不知道他們到底在哪里?不知道他們的消費(fèi)預(yù)期消費(fèi)需求消費(fèi)偏好,那這個(gè)定位到底是定什么?為誰(shuí)定?又該怎么定?

 

比如,以老人旅居度假為主的小鎮(zhèn),你不設(shè)置醫(yī)院、養(yǎng)護(hù)中心、老人康樂(lè)、老人室外活動(dòng),反過(guò)來(lái)做些過(guò)山車、迷宮、燒烤場(chǎng)......老人怎么辦?

 
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三、請(qǐng)問(wèn),你將選擇什么樣的開發(fā)模式?你以為烏鎮(zhèn)是人人都能學(xué)的?

 

一提起開發(fā)模式,很多人就說(shuō):哪有什么開發(fā)模式,讓規(guī)劃設(shè)計(jì)院畫個(gè)圖進(jìn)行開發(fā)不就行了嗎?

 

大錯(cuò)特錯(cuò)!小鎮(zhèn)的開發(fā)模式有很多種,每種開發(fā)模式的要求都不同,你不知道有哪些開發(fā)模式,又如何知道怎么開發(fā)?小鎮(zhèn)的開發(fā)模式包括以下幾種:

 

1、主題游樂(lè)園模式

 

這種模式很常見,國(guó)外以迪士尼為典型代表,國(guó)內(nèi)以華僑城、萬(wàn)達(dá)主題樂(lè)園為范本。它們都是以樂(lè)園為賣點(diǎn),吸引人流前來(lái)旅游,然后提升土地價(jià)值,最后售賣地產(chǎn)。

 

這種開發(fā)模式對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求很高,目前國(guó)內(nèi)的主題樂(lè)園模式也面臨著IP缺乏、創(chuàng)新動(dòng)力不足等問(wèn)題,如何破解考驗(yàn)著大家的智慧。

 

2.農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式

 

鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天,這種農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)的模式也很常見。這個(gè)地方往往有一定的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ),比如有大片大片的油菜花、大片大片的葡萄林、大片大片的向日葵,吸引人們到此一游、到此一照。

 

這種模式的核心是要讓游客親身體驗(yàn)和參與場(chǎng)景,體驗(yàn)農(nóng)耕時(shí)代的禮儀和生活。值得注意的是,該模式不該只有農(nóng)業(yè),還應(yīng)該補(bǔ)齊居住、教育等其他功能。

 

3.度假旅游驅(qū)動(dòng)模式

 

這一類小鎮(zhèn)一般是依托度假旅游發(fā)展起來(lái)的,比如觀瀾湖。它的模式是先做環(huán)境,再考慮居住。

 

但這里需要明白一個(gè)道理:這類模式最關(guān)鍵是摸準(zhǔn)度假人的需求,打造真正的度假功能,而將所有的心思都花在建房子上。

 

4.產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式

 

產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式就是我們所說(shuō)的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。這種產(chǎn)業(yè)有兩類:一是引進(jìn)來(lái)的產(chǎn)業(yè),如云計(jì)算、基金等新興產(chǎn)業(yè);二是利用當(dāng)?shù)氐淖匀缓腿宋馁Y源挖掘出來(lái)的產(chǎn)業(yè)。

 

小鎮(zhèn)離不開產(chǎn)業(yè),沒有產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn),注定曇花一現(xiàn)。這種模式的要點(diǎn)在于一定要引進(jìn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然環(huán)境相匹配的產(chǎn)業(yè),比如你在浙江就可以搞互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn),但在人跡罕至的西北地區(qū)就做不了。另外,產(chǎn)業(yè)的培育是需要耐心的。

 
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5.養(yǎng)老旅居驅(qū)動(dòng)模式

 

這類模式以烏鎮(zhèn)雅園為典型代表。做養(yǎng)老的小鎮(zhèn),一定要滿足幾個(gè)條件:一是自然環(huán)境較好、二是空氣好、三是交通順暢、四是養(yǎng)老配套齊全。

 

有些人以為建幾個(gè)養(yǎng)老院,挖幾個(gè)湖就是養(yǎng)老小鎮(zhèn),這真是錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。養(yǎng)老院只是其中的一部分,養(yǎng)老配套包括的東西太多太多了,比如老年人專業(yè)醫(yī)院、養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)、老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心等等。

 

6.古鎮(zhèn)改造模式

 

很多小鎮(zhèn)都是由古鎮(zhèn)“改造”而來(lái)的。對(duì)于這類古鎮(zhèn),我們一要保持建筑的“原汁原味”,二要尋找小鎮(zhèn)的歷史滄桑感?,F(xiàn)在部分小鎮(zhèn)開發(fā)者急功急利,大興土木,改變了古鎮(zhèn)原來(lái)的面貌,也使得原來(lái)的歷史感蕩然無(wú)存。這樣的小鎮(zhèn),生命力不會(huì)長(zhǎng)久。

 

7.文旅組合模式

 

因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模大,單一的形態(tài)和業(yè)態(tài)難以支撐。所以,很多人就將更多的類別組合進(jìn)去,也就是文旅是個(gè)筐,什么都往里面裝。

 

這樣看似業(yè)態(tài)豐富、功能更全、風(fēng)險(xiǎn)更小,但這種模式的頂層設(shè)計(jì)沒做好、風(fēng)險(xiǎn)最大。當(dāng)然,這種模式也并非就一定不能成功,關(guān)鍵是處理好幾種類型的邏輯關(guān)系,將能夠相互依存、相互提升的類別進(jìn)行組合。如度假和養(yǎng)老的組合,觀光和游樂(lè)的組合等都可以大大提升小鎮(zhèn)的生存和發(fā)展能力。

 

不過(guò),還是要著重提醒:這種模式最怕亂,想到什么做什么,什么都往里面裝,最后到底是個(gè)什么可能連自己都不知道。這樣的小鎮(zhèn)特色蕩然無(wú)存,結(jié)果就是萬(wàn)劫不復(fù)!

 

總而言之,開發(fā)主題不同,其選擇的開發(fā)模式就會(huì)不同。主題決定模式!而不同的開發(fā)模式?jīng)Q定項(xiàng)目的盈利模式,決定項(xiàng)目的存活率。

END

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