特色小鎮(zhèn)可持續(xù)內(nèi)涵的核心

特色小鎮(zhèn)并不是簡單的工業(yè)園區(qū)或者服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。作為“非鎮(zhèn)非區(qū)非園”，它更是一個產(chǎn)業(yè)的聚落空間、聚集區(qū)，包含著“產(chǎn)業(yè)、小城鎮(zhèn)、人群、文化”的融合發(fā)展。比如阿里巴巴領(lǐng)軍的云計算企業(yè)所集結(jié)的杭州云溪小鎮(zhèn)、廈門集美汽車小鎮(zhèn)，他們都是是按照創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念，聚焦特色產(chǎn)業(yè)，通過發(fā)展、融合文化、旅游、社區(qū)功能最后所形成的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展平臺。

產(chǎn)城人文融合發(fā)展

● 產(chǎn)業(yè)特色

特色小鎮(zhèn)作為地區(qū)轉(zhuǎn)型升級的新載體，在產(chǎn)業(yè)選擇上應(yīng)緊緊與金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及新一代信息技術(shù)、生物與健康、新材料與高端裝備制造、新能源與節(jié)能環(huán)保、時尚文化創(chuàng)意等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)相聯(lián)系。

● 選址特色

追求產(chǎn)城融合的功能目標(biāo)。在城市與農(nóng)村之間建設(shè)特色小鎮(zhèn)，實現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)有機(jī)融合，既聚集市場主體，又強(qiáng)化生活功能配套與自然環(huán)境美化。在構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的同時，保護(hù)生態(tài)，留住鄉(xiāng)愁，形成人們稱道向往的優(yōu)美風(fēng)景、宜居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)氛圍。

● 氛圍特色

以人為本是特色小鎮(zhèn)的底色。建設(shè)特色小鎮(zhèn)需要有宜居宜業(yè)的特色環(huán)境，來打動人、吸引人，讓小鎮(zhèn)居民有獲得感、幸福感。堅持以人為本，著力補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板，提高公共服務(wù)供給質(zhì)量，建設(shè)優(yōu)美宜居的生態(tài)環(huán)境。

● 文化特色

文化是特色小鎮(zhèn)的靈魂。一個優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)絕不僅體現(xiàn)在建筑風(fēng)格和街區(qū)環(huán)境上，也往往要以發(fā)展一個或多個當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)為根基，并著力在各個方面挖掘產(chǎn)業(yè)的文化附加值。

特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)中不得不重視的四個典范

一、 規(guī)劃典范

特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃是典型的“多規(guī)合一”，即多層次規(guī)劃交融、多產(chǎn)業(yè)規(guī)劃綜合，由于是目標(biāo)導(dǎo)向下各種元素高度關(guān)聯(lián)的綜合性規(guī)劃和落地性規(guī)劃，因此，特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃要從以下角度進(jìn)行創(chuàng)新思考：

1.規(guī)劃思路創(chuàng)新

要以明確的發(fā)展目標(biāo)為切入，規(guī)劃的策略與路徑要基于現(xiàn)狀基礎(chǔ)與目標(biāo)之間的差距而定，因為特色小鎮(zhèn)規(guī)劃是不同產(chǎn)業(yè)空間載體在“特色小鎮(zhèn)”目標(biāo)引領(lǐng)下的規(guī)劃實施。

2.規(guī)劃理念創(chuàng)新

特色小鎮(zhèn)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重要性，同時要實現(xiàn)“產(chǎn)、城、人、文”的融合發(fā)展，特色小鎮(zhèn)規(guī)劃理念創(chuàng)新主要體現(xiàn)在三個方面：一是產(chǎn)業(yè)的活力作用，二是功能的復(fù)合作用，三是通過生態(tài)保護(hù)和文化傳承體現(xiàn)人文關(guān)懷。

3.規(guī)劃方法創(chuàng)新

特色小鎮(zhèn)規(guī)劃主要分為兩個階段：第一個階段是概念性規(guī)劃階段，主要明確小鎮(zhèn)范圍、產(chǎn)業(yè)定位、投資主體、投資規(guī)模、開發(fā)計劃等;第二個階段是實時性規(guī)劃，主要包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和核心區(qū)設(shè)計。實際就發(fā)展需求而言，可以將概念性規(guī)劃與實施性固話納為一體，實現(xiàn)“多規(guī)融合”。

4.規(guī)劃內(nèi)容創(chuàng)新

特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃內(nèi)容更加多元，要找準(zhǔn)功能定位選擇核心產(chǎn)業(yè)，然后強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)研究進(jìn)行空間布局，提升小鎮(zhèn)生態(tài)人文環(huán)境，最后著眼于落地性，制定計劃年度表。

規(guī)劃技術(shù)路線圖

二、模式典范

在特色小鎮(zhèn)在建設(shè)過程中，影響特色小鎮(zhèn)建設(shè)的主要是投融資模式和運營管理方式，而融資方式主要是特色小鎮(zhèn)開發(fā)過程中遇到的最大障礙，持續(xù)穩(wěn)定的資金來源是特色小鎮(zhèn)開發(fā)的關(guān)鍵，目前各級地方政府在基礎(chǔ)建設(shè)中采用的PPP模式也可以運用到特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)中，來解決特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中遇到的資金問題。

特色小鎮(zhèn)的PPP(Public-Private Partnership)開發(fā)模式是通過政府與選定的社會資本簽署PPP合作協(xié)議，按出資比例組建SPV(Special Purpose Vehicle特殊目的公司)，并制定公司章程，政府指定實施機(jī)構(gòu)授予SPV特許經(jīng)營權(quán)，SPV負(fù)責(zé)提供特色小鎮(zhèn)建設(shè)運營一體化服務(wù)方案，特色小鎮(zhèn)建成后，通過政府購買一體化服務(wù)的方式移交政府，社會資本退出。

除此之外，特色小鎮(zhèn)在開發(fā)投融模式上還可以選擇發(fā)行債券、融資租賃、基金(產(chǎn)業(yè)投資基金、政府引導(dǎo)基金、城市發(fā)展基金、PPP基金)、資產(chǎn)證券化和收益信托模式。

三、盈利典范

眾多企業(yè)扎堆進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開發(fā)，特色小鎮(zhèn)的盈利模式是什么至關(guān)重要，特色小鎮(zhèn)的主要投資主體出發(fā)，包括政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)在特色小鎮(zhèn)的盈利中的典型環(huán)節(jié)：

1.政府盈利來源

特色小鎮(zhèn)的成功發(fā)展，能夠給政府帶來巨大的收益。

首先是稅收收入。特色小鎮(zhèn)通過特色產(chǎn)業(yè)，吸引和聚集了產(chǎn)業(yè)鏈上下游眾多企業(yè)，這不僅將給政府帶來巨大的稅收收益，同時能促進(jìn)當(dāng)?shù)厝丝诰蜆I(yè)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

其次是土地溢價。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展成熟必將帶來人氣提升，大量創(chuàng)業(yè)企業(yè)和住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入必定帶動周邊土地的溢價，政府可以獲得大量土地財政收入。

2.開發(fā)商

開發(fā)商是特色小鎮(zhèn)的投資主體，對于開發(fā)商來說，可以從以下幾點收益：

一是政策性資金。對于舊工業(yè)區(qū)、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補(bǔ)貼和土地優(yōu)惠政策，這大大降低企業(yè)的前期投入成本。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項目落地小鎮(zhèn)時，往往政府也有相應(yīng)的招商獎勵補(bǔ)貼。

二是基礎(chǔ)建設(shè)收益。這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。尤其是通過PPP模式開發(fā)的特色小鎮(zhèn)，運營期限完成后通過政府回購，獲得盈利。

三是項目運營收益。對于投資主體來說，旅游項目的門票、交通、商鋪租金、經(jīng)營性物業(yè)的營業(yè)收入和部分產(chǎn)權(quán)物業(yè)的銷售收入以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的收益都是其長久運營小鎮(zhèn)的收入來源。

四是地產(chǎn)收益。如今，許多開發(fā)商通過特色小鎮(zhèn)的開發(fā)獲得土地，通過住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，迅速獲得收益。

3.金融機(jī)構(gòu)

特色小鎮(zhèn)的開發(fā)必然會有金融機(jī)構(gòu)的介入，除了作為資金供給方，金融機(jī)構(gòu)還可根據(jù)自身特點通過以下方式盈利：

第一，產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益。金融機(jī)構(gòu)可以通過基金的方式介入相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、項目的開發(fā)等，通過企業(yè)自身產(chǎn)業(yè)與小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的互動，既促進(jìn)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，又反哺其自身產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步提升，互利互惠，共同獲得溢價價值。

第二、消費信托收益。消費信托從小鎮(zhèn)開發(fā)的終端介入，將地產(chǎn)、酒店等的使用權(quán)、購買權(quán)、服務(wù)消費權(quán)等包裝成消費信托產(chǎn)品出售，通過預(yù)付方式，形成由大量小額預(yù)付金構(gòu)成的資金池，并獲得其固定年限內(nèi)的無償使用權(quán)，再利用資金池進(jìn)行投資獲得收益。

四、運營典范

特色小鎮(zhèn)的運營中主要涉及到政府、小鎮(zhèn)投資主體(企業(yè))、市場和社會四個參與主體：

首先，政府的主要職責(zé)是規(guī)劃立案初期的引導(dǎo)、服務(wù)，負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，然后負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)期及運營期的行政服務(wù)和公共服務(wù)。

其次，作為特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營主體的企業(yè)，要在前期發(fā)揮自身優(yōu)勢，打造多方合作平臺，尋找專業(yè)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行資源整合，保證特色小鎮(zhèn)正常運營。

第三，市場在特色小鎮(zhèn)的商業(yè)運作中起決定性作用，通過市場的主導(dǎo)作用，可以快速的對特色小鎮(zhèn)進(jìn)行資源配置。

第四，作為社會方，應(yīng)重視多方參與，尤其是主頁機(jī)構(gòu)對特色小鎮(zhèn)運營給予監(jiān)督、指導(dǎo)和服務(wù)。

山合水易通過對特色小鎮(zhèn)的研究，以及多年在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面的經(jīng)驗，從特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵出發(fā)，結(jié)合小鎮(zhèn)自身特質(zhì)，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，科學(xué)規(guī)劃，挖掘產(chǎn)業(yè)特色、人文底蘊和生態(tài)稟賦，構(gòu)建“產(chǎn)、城、人、文”四位一體、有機(jī)結(jié)合的特色產(chǎn)業(yè)平臺，避免在特色小鎮(zhèn)“遍地開花”的情況下“照本宣科”，只有“名與形”而無“神與魂”!