1、從養(yǎng)老地產(chǎn)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸

養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)成本比一般的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)要高;其次，社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)和后期持續(xù)運營成本也不低;最后，投資不可能立刻見到收益，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收期一般要7～10年，是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

從我國當前的養(yǎng)老地產(chǎn)項目實踐來看，主要還是以租售兩種方式為主，一種是采用通過銷售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的方式，后期的配套設(shè)施運營和養(yǎng)老服務難以跟上，甚至有些養(yǎng)老地產(chǎn)項目打著養(yǎng)老旗號低價拿地，實際上是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式;另一種是先支付一定押金，按月支付月租費用，或一次性收取較高會員費形式。

縱觀發(fā)達國家的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，大致分為三個階段：摸索階段、產(chǎn)業(yè)鏈階段、品牌項目階段和規(guī)?；A段。我國當前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處于摸索階段，如何向產(chǎn)業(yè)鏈階段進行過渡成為行業(yè)發(fā)展的必然。

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)應該把眼光放在長期穩(wěn)定的收益上，以養(yǎng)老服務供應商的角色定位自己，把以服務供應為核心，以建筑實體為輔助所衍生出的一系列養(yǎng)老項目盈利體系為新的贏利點，利用產(chǎn)業(yè)鏈的輻射效應，從養(yǎng)老地產(chǎn)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有一定的帶動作用，養(yǎng)老地產(chǎn)衍生出的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)能成為新的盈利板塊，同時，也能服務和完善養(yǎng)老地產(chǎn)。
 

2、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)以市場細分為基礎(chǔ)，不能盲目高端化

隨著人們生活水平的提高，需求的多樣化，未來養(yǎng)老地產(chǎn)將會逐漸呈現(xiàn)差異化。在各養(yǎng)老地產(chǎn)基本功能逐漸雷同的情況下，有獨特特點的養(yǎng)老項目將更具有吸引力，這就需要地產(chǎn)開發(fā)者在項目起初對項目進行準確的定位。

根據(jù)養(yǎng)老項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展狀況、需求狀況、收入水平、居民消費習慣和性格特點等因素進行項目可行性分析，定位項目客戶群，根據(jù)自身優(yōu)勢和市場情況可以選擇某一類人群為主，也可選擇幾類人群的綜合類型。

當前的養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多走高端化路線，針對的客戶群基本上是經(jīng)濟實力雄厚的高知老人，為具有一定經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性養(yǎng)老服務。但由于前期的投入大，不少項目成本回收的壓力大。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)應以市場細分為基礎(chǔ)，根據(jù)內(nèi)部條件和外部環(huán)境來確定相應的項目定位和經(jīng)營模式，而不是盲目的高端化。

3、整合養(yǎng)老地產(chǎn)上下游資源

對于養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)而言，基本活動包括資金運作、前提開發(fā)、規(guī)劃建設(shè)、市場營銷、醫(yī)療護理、物業(yè)服務、休閑保健等，輔助活動包括企業(yè)總體管理、人力資源管理、技術(shù)開發(fā)、資金土地獲取等。

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢是在價值鏈某些特定的價值活動上，這些真正創(chuàng)造價值的經(jīng)營活動，是價值鏈上的關(guān)鍵點。對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)上游基本活動為資金運作(銀行保險及其他金融機構(gòu)參與)，產(chǎn)業(yè)下游基本活動為市場營銷、醫(yī)療護理、物業(yè)服務、休閑保健等，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想在行業(yè)中形成競爭優(yōu)勢，需要企業(yè)整合價值鏈上上游和下游企業(yè)所具備行業(yè)資源，形成資源互補，如何整合養(yǎng)老地產(chǎn)上下游的資源，是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的一個發(fā)展方向，資源的有效整合有利于養(yǎng)老企業(yè)的發(fā)展乃至行業(yè)的進步。

4、養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理方式分析

1)開發(fā)商管理方式。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由建設(shè)者直接經(jīng)營管理，這種方式開發(fā)商和業(yè)主之間溝通較通暢，能夠為業(yè)主提供較好的服務，建立成熟的服務體系。

2)合作管理方式。這種方式指開發(fā)商與專業(yè)化的公司進行合作，共同對養(yǎng)老地產(chǎn)的入場運營進行管理，通過專業(yè)化的分工，構(gòu)建獨特的服務體系。

3)專業(yè)公司管理方式。引入專業(yè)化公司對養(yǎng)老地產(chǎn)日常的經(jīng)營運作進行管理，這種方式專業(yè)化水平高、服務體系完善，能夠提供高品質(zhì)服務。從我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理運作來看，很多采用的都是專業(yè)公司管理方式，聘請專業(yè)公司負責地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理，以實現(xiàn)項目長遠的經(jīng)營收益。實踐證明，專業(yè)公司管理方式具有較強的生命力和可調(diào)節(jié)性，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與后期經(jīng)營管理相分離能使地產(chǎn)項目后期獲得更好的發(fā)展和更穩(wěn)定的收益。
 

5、積極引入外資開發(fā)

養(yǎng)老地產(chǎn)項目國務院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》(國務院35號文)中明確指出：“進一步將舉辦養(yǎng)老機構(gòu)的門檻降低，以鼓勵養(yǎng)老服務業(yè)吸收境外資本。”這為養(yǎng)老地產(chǎn)開啟了更廣闊的發(fā)展空間。外資進入我國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的問題很多，文化環(huán)境不同、老人偏好服務模式不同、消費能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻擋不了外資進入的腳步。

我國養(yǎng)老地產(chǎn)應積極引入外資，除了引進資本，更主要的還是為了引進先進的管理模式，彌補國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)人才不足的缺陷。