當下很多“田園綜合體”做著做著就成了雞肋，食之無味，棄之可惜。只有少數順應市場規(guī)律、與目標消費群消費需求結構吻合的項目，才會有持久良好的收益。其實在田園綜合體的發(fā)展過程中有不能踩的坑，只有避開這些雷區(qū)才能平穩(wěn)發(fā)展。

田園綜合體的五大死穴

一是缺乏合理的“產業(yè)植入模式”

很多投資人很任性，單靠個人情懷玩?zhèn)€性，盈利模式不清晰，對于如何植入適宜的產業(yè)項目和完善產業(yè)落地條件，全然不懂，結果做成夾生飯，欲丟不忍再投無力。

二是沒有產業(yè)融合條件，生搬硬套地要把一二三產業(yè)融合到一起

很多所謂的三產融合，不過是“形而上”的貌合神離，既缺乏有效的“消費流”導入渠道，更沒有客戶體驗價值。供給與需求嚴重錯位。很多投資人愚昧到把自己個人的消費喜好和臆想，作為投資經營的理念，全然不顧市場自身的規(guī)律。

三是農田利用要合法合規(guī)

如果搞田園綜合體肯定不是只種地，而是要三產融合，要建一些設施，過去在農田搞一些設施，有開生態(tài)餐廳的，甚至有在大棚中蓋別墅的?，F在這些行為是被禁止的，有嚴格的限制。但是在一般農田中建一些三產設施是國家鼓勵的，前提是三產設施要按照建設用地管理交付。現在對耕地管控的程度非常嚴格，最好不要搞小把戲，按照正常的方式拿下一些地，在合法合規(guī)的基礎上在一般農田上搞一些設施。

四是缺乏合格的投資運營主體

不少有模有樣的田園綜合體項目，投資運營主體是民營企業(yè)，為了獲得政府三五百萬的扶持資金，自己搭進去幾千萬，結果美好的愿望變成了現實的泡影;有的投運主體是政府旗下的文旅公司，數千萬、甚至上億投資由財政直投和地方文旅基金共同完成投資，結果項目搞得華而不實，沒有接地氣的市場化盈利模式，還得政府繼續(xù)出錢養(yǎng)項目、養(yǎng)員工。

五是以投機心態(tài)騙國家補貼者大有人在

不少有這種動機的人，壓根兒就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，人為“休克”項目，他們知道“玩真的”很難掙到錢。

田園綜合體的多種產業(yè)

有產業(yè)支撐的田園綜合體才能更容易成功，有產業(yè)的田園綜合體項目才能達到振興鄉(xiāng)村的目的。

1、高價值農業(yè)，結合項目情況種植櫻桃、草莓、人參、靈芝等經濟價值較高、市場受歡迎、客群覆蓋廣的種類，能有效的把項目資源轉化變現;

2、特產加工，如安吉的竹筍、江南水鄉(xiāng)的米酒、安徽菜籽油等，都是游客認可度極高的產業(yè)，有特色有市場，與項目匹配度高，是一本萬利的第二產業(yè);

3、手工藝產業(yè)，如木雕、陶瓷、釀酒、刺繡、竹編等，能襯托項目文化氛圍，可以作為游客體驗業(yè)態(tài)，又能持續(xù)向市場輸出文化產品，帶來穩(wěn)定的收益;

4、文化產業(yè)，包括影視文化、戲劇、音樂、攝影、設計產業(yè)、網紅產業(yè)等。這些產業(yè)能聚集大批文化產業(yè)名人，提高項目文化地位，吸引眾多粉絲，帶來流量;

5、特色餐飲，杭州的清河坊，袁家村馬嵬驛、廈門曾厝安都是把特色小吃作為項目核心產業(yè)。田園綜合體也一樣，來自鄉(xiāng)土的美食，比城市的快餐更有吸引力;

6、主題民宿產業(yè)，環(huán)境資源突出的的田園綜合體項目可以打造精品民宿產業(yè)，如莫干山、深圳校場尾、瀘沽湖等，高品質的住宿自帶引流體質;

7、其他現代化產業(yè)，如科技農業(yè)、電商產業(yè)、金融、地產、物流、智能科技等，但這些對技術和市場要求較高，大部分項目都不適合。

田園綜合體的投資邏輯

田園綜合體在投資策略安排上來看，要注意以下幾點：

第一，要做好前期規(guī)劃，構建支撐產業(yè)體系，必須堅持規(guī)劃先行;

第二，引進社會資本，創(chuàng)新項目融資模式;

第三，引進先進管理方法，提高農業(yè)休閑質量，加強田園+農村的基礎設施建設及配套設施建設;

第四，創(chuàng)新主體間的合作模式，妥善處理政府、農民和企業(yè)三者間的關系，發(fā)揮三者主體作用，形成建設合力;

第五，盤活土地資源，提高土地利用質量。