近年來田園綜合體也遵循著純銷售場景變?yōu)轶w驗場景，相應的純銷售的商業(yè)模式逐步被取代，而餐飲、電影、兒童娛樂等重體驗的模式則留了下來這樣的規(guī)律。田園綜合體項目投入很大，一般情況下可以到30到50億投資的量級。其運營模式復雜，商業(yè)變現(xiàn)難度大。目前在建或已經(jīng)運營的田園綜合體，基本模塊包括農(nóng)業(yè)、教育、酒店、康養(yǎng)、地產(chǎn)、餐飲服務、文化娛樂等。大的綜合體可能包括所有內(nèi)容，小的可能具備其中幾種。

標準動作分解

首先，打造一個特色農(nóng)產(chǎn)品品牌;很多田園綜合體都會有一個主打的地方農(nóng)特產(chǎn)品(這也是很多地方精準扶貧的要求)。這在很多時候是導流的鉤子，人們因為對這個產(chǎn)品的體驗和信任，產(chǎn)生了去到現(xiàn)場的沖動。

其次，基于當?shù)刈匀缓腿宋馁Y源特色，田園綜合體項目衍生和打造系列文創(chuàng)產(chǎn)品，這會成為二次變現(xiàn)客流的重要方式之一。所以，大部分田園綜合體都處在大中城市周邊，大致200公里以內(nèi)最為普遍，不能離城市太遠。

第三，則是社群的運營，這是讓空間產(chǎn)生粘性的重要方法，為田園綜合體注入能動人心智的內(nèi)容。這時候，與此相關的教育、文化活動等內(nèi)容便可以附加上來。

回頭來看，“唯美鄉(xiāng)村”認為田園綜合體這樣的物理空間，可以注入的教育產(chǎn)品的空間還很大，在不背離國內(nèi)教育體系基礎上，引入通識教育或素質教育等方式補充，不失為一個更好的方向。

通過生產(chǎn)內(nèi)容來運營和留住客群之后，還需要更強悍的商業(yè)變現(xiàn)的方式。目前比較流行的是旅游或養(yǎng)老地產(chǎn)，這樣的變現(xiàn)方式很快捷，不失為田園綜合體商業(yè)閉環(huán)的重要拼圖，甚至是最后一塊拼圖。但其產(chǎn)生的問題也同樣復雜，產(chǎn)權不清晰，土地權屬限制，都會成為銷售的困難。

靈魂何在?

多年以前，昆明的大拆大建曾經(jīng)招致輿論界強烈的質疑，大拆大建非但沒能讓昆明更美好、更宜居，反而丟了一座城市的靈魂。

一個城市有靈魂，一個田園綜合體同樣需要有靈魂。這也是很多田園綜合體目前面臨的問題，只有千篇一律的形式，沒有獨特的靈魂。你搞花海，我也搞花海;你搞采摘，我也搞采摘。田園，田園!一定是結合當?shù)靥攸c，打造獨特的IP。

像當年的城建熱潮，田園綜合體也有走上同樣道路的趨勢。在這里有兩個建議：一是要塑造打造爆款突圍的能力，二是要具備系統(tǒng)和精細化運營的能力。特別是線上線下的結合能力，相關產(chǎn)業(yè)鏈自建或者整合能力也非常關鍵。

所謂靈魂，應有兩個維度。其一是人與空間的關系，我們首先需要思考的是，在這樣的田園空間里，如何利用空間營造和活動運營來講故事，建筑空間應該是用來承載價值觀，展示一種生活方式。網(wǎng)紅阿那亞的孤獨圖書館，則是很典型的例子。在空曠大海邊建一座圖書館，人在這樣的空間里所做的事情和度過的時間，很好的展示了一種生活態(tài)度或者方式。

其二，除了人與空間的關系，另一個更為隱蔽的維度，則是人與人的關系。人們在這樣的時空里，以什么樣的方式相處?有什么共同的體驗和精神共鳴?——即營造什么樣的社群。就像上文提到的，通過社群的維系，為空間注入教育，藝術等人文交流的氛圍，讓人與人互動起來，為這個空間注入獨特的氣質。這樣的形式，可以是話劇，民間演出，親子活動，民間辦學等方式。

對于田園綜合體項目，空間營造只是基礎。人與空間，人與人的相處和共鳴，才是成敗的關鍵，那才是一方有靈魂的田園。