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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構(gòu) 董事長兼總裁

北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院 院長

高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家

《中國旅游報》、《農(nóng)民日報》專欄作家

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特色小鎮(zhèn)如何沖出房地產(chǎn)包圍圈

作者:admin | 來源:山合水易 | 時間:2017-08-29 | 關(guān)鍵詞:彭微,特色小鎮(zhèn)規(guī)劃,旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃,農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)規(guī)劃

近年來,特色小鎮(zhèn)在中國的發(fā)展之勢有如星火燎原。從中央到地方多項政策密集出臺,鼓勵特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。各級地方政府努力尋求渠道,試圖創(chuàng)新建設(shè)理念,轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,探索出一條小城鎮(zhèn)健康發(fā)展之路。在政策鼓勵下,不少房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)特色小鎮(zhèn)作為重點業(yè)務(wù)之一,參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)的計劃或項目也紛紛出爐或在各地布局。


然而,當(dāng)前許多特色小鎮(zhèn)的發(fā)展似乎偏離了初衷。大部分或流于形象工程、表面光鮮但卻沒能帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民致富;更有甚者淪為穿著“特色小鎮(zhèn)”馬甲的房地產(chǎn)項目,成為房地產(chǎn)商新的金礦。


本文指出和分析了目前特色小鎮(zhèn)主要面臨的兩大問題。一是地產(chǎn)模式過度依賴;二是土地政策支持不足。然后提出了三種發(fā)展模式,即龍頭帶動模式、平臺驅(qū)動模式和功能聯(lián)動模式。


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特色小鎮(zhèn)面臨的兩大問題——

問題一:地產(chǎn)模式過度依賴


特色小鎮(zhèn)建設(shè)中出現(xiàn)了一哄而上、定位雷同等現(xiàn)象。其根源就在于對房地產(chǎn)模式過度依賴,其商業(yè)模式甚至是“以特色小鎮(zhèn)之名,行住宅開發(fā)之實”。特色小鎮(zhèn)需要聚焦于可以支撐當(dāng)?shù)亟?jīng)濟長遠發(fā)展、有競爭優(yōu)勢的特色產(chǎn)業(yè),如醫(yī)康養(yǎng)、旅游、金融、高端裝備等,以此促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,進而成為經(jīng)濟發(fā)展支柱。


目前特色小鎮(zhèn)多以房地產(chǎn)開發(fā)為主,“房地產(chǎn)化”非常突出,土地成本被節(jié)節(jié)拉高,特色產(chǎn)業(yè)則難以實現(xiàn),農(nóng)民利益無法保障。為遏制房地產(chǎn)模式的泛濫,各地政府紛紛出招。北京市政府即明確表示,以功能產(chǎn)業(yè)和人口合理確定建設(shè)規(guī)模,嚴禁打著特色小城鎮(zhèn)名義違法違規(guī)搞圈地開發(fā),嚴禁整體鎮(zhèn)域開發(fā),嚴禁搞大規(guī)模的商品住宅開發(fā)。


誠然,過度的“房地產(chǎn)化”絕非正確發(fā)展方向,但我們也應(yīng)認識到,在合理范圍內(nèi)對住宅用地松綁,能有效激發(fā)社會資本的活力,促進特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。因此過度的房地產(chǎn)化應(yīng)堅決杜絕,而合理的商住配套應(yīng)酌情支持。但隨之產(chǎn)生的問題是,土地政策能否提供支持?


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問題二:土地政策支持不足


特色小鎮(zhèn)的建設(shè)必然會出現(xiàn)與土地相關(guān)的問題。特色小鎮(zhèn)土地性質(zhì)復(fù)雜,既有國有建設(shè)用地,也有集體建設(shè)用地和農(nóng)用地。如何妥善處理好各種性質(zhì)土地之間的關(guān)系,提高利用效率,解決特色小鎮(zhèn)新增用地需求大、存量土地利用率低、土地結(jié)構(gòu)不合理等矛盾,對特色小鎮(zhèn)的開發(fā)至關(guān)重要。因此,有效處理好集體土地的流轉(zhuǎn)問題、實現(xiàn)集體土地的合理利用也是土地集約發(fā)展、推進特色小鎮(zhèn)培育工作的重點。


應(yīng)該說,現(xiàn)有的土地政策仍舊存在不少限制,導(dǎo)致農(nóng)村土地市場具有較大的限制性和不確定性,無法真正推進其流轉(zhuǎn)和置換,降低了企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)的積極性。因此,如果能在法律法規(guī)制度上有所創(chuàng)新,對特色小鎮(zhèn)的培育有重要的推動作用。其中,重慶“地票”模式,給統(tǒng)籌城鄉(xiāng)用地的制度創(chuàng)新帶來了不少啟示。將農(nóng)村閑置的宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公共設(shè)施用地等集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地,能夠盤活農(nóng)村建設(shè)用地存量,增加耕地數(shù)量。按照我國土地用途管制制度和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、耕地占補平衡的要求,增加的耕地數(shù)量可作為國家建設(shè)用地新增的指標(biāo)。重慶新增指標(biāo)的節(jié)余部分(優(yōu)先保障農(nóng)村建設(shè)發(fā)展后的節(jié)余指標(biāo))就形成了地票。按照增減掛鉤政策,地票與國家下達的年度新增建設(shè)用地指標(biāo)具有相同功能。通過交易,獲得地票者就可以在重慶市域內(nèi),申請將符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的農(nóng)用地,征轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。


農(nóng)村土地制度改革是一項系統(tǒng)性、全局性、政策性極強的復(fù)雜工程,關(guān)乎億萬農(nóng)民生存根本,關(guān)乎城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展,也涉及土地管理法、物權(quán)法、擔(dān)保法等法律法規(guī)的適時修訂。各地政府在小鎮(zhèn)建設(shè)的過程中,可積極尋求制度創(chuàng)新,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,激發(fā)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)的積極性。


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特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三種模式


特色小鎮(zhèn)的生命力在于產(chǎn)業(yè)。在人口規(guī)模不足、產(chǎn)業(yè)動力不足的情況下,即使再好的規(guī)劃,也沒有辦法實現(xiàn)。地方政府可考慮龍頭帶動、平臺驅(qū)動或功能聯(lián)動這三種模式,真正打造出特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)之魂。


龍頭帶動模式:在選擇特色小鎮(zhèn)的開發(fā)合作伙伴時,很重要的標(biāo)準(zhǔn)是能否帶來龍頭企業(yè),或者與當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)合作,以產(chǎn)業(yè)資源形成集群效應(yīng)。從而形成主題產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。這個模式的典型代表是杭州云棲小鎮(zhèn)。在這個模式中,如何給予龍頭企業(yè)充分的激勵,使其成為小鎮(zhèn)發(fā)展的主角而非被招商的對象,如何讓整個生態(tài)體系中的利益相關(guān)方——龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系相關(guān)企業(yè)、開發(fā)商、當(dāng)?shù)卣鹊?,發(fā)揮各自的價值并獲得合理的回報是兩個根本性問題。


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平臺驅(qū)動模式:如果一時難有龍頭企業(yè),那么打造培訓(xùn)未來龍頭的各類平臺就尤為重要,如研發(fā)、商貿(mào)物流、金融、IT服務(wù)類等平臺,以使形成產(chǎn)業(yè)集聚。服務(wù)類平臺屬于第三產(chǎn)業(yè),對建設(shè)用地的需求相對較低,污染小,且能帶來同類型企業(yè)的集聚,對特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)有很強的促進作用。


功能聯(lián)動模式:如果當(dāng)?shù)赜泻芎玫馁Y源稟賦、區(qū)位環(huán)境、歷史文化等,那么可以將多種功能有機組合、充分挖掘。比如通過“旅游+農(nóng)業(yè)”、“旅游+文化”、“旅游+康養(yǎng)”等做足、做強、做出特色產(chǎn)業(yè)鏈,覆蓋“居、職、娛、教”功能。隨著城市化進程的發(fā)展,居民對農(nóng)業(yè)(包括觀光和科技)、文旅和康養(yǎng)的需求越來越大,若能挖掘當(dāng)?shù)靥厣?,在城市周邊布局,形成功能?lián)動,也會培育以大消費為特色的產(chǎn)業(yè)集群。


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特色小鎮(zhèn)建設(shè)對推進新型城鎮(zhèn)化、推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和發(fā)展動能具有重大意義。特色小鎮(zhèn)應(yīng)以鮮明的特色產(chǎn)業(yè)為基底,讓真正有產(chǎn)業(yè)資源的企業(yè)扮演主角,通過制度創(chuàng)新為小鎮(zhèn)建設(shè)保駕護航,使特色小鎮(zhèn)真正促進地方經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級,推動新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)。

END

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