養(yǎng)老地產(chǎn)是指從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到房屋的標(biāo)準(zhǔn)配置上強(qiáng)調(diào)適老化設(shè)計，即更偏向于符合老年人相關(guān)的建筑產(chǎn)品開發(fā)，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常的起居呵護(hù)更符合老年人的行為習(xí)慣。

以我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)的功能進(jìn)行劃分主要分為養(yǎng)老院、老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)。其中以養(yǎng)老院和養(yǎng)老社區(qū)為主要的服務(wù)模式，相比于兩種傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)模式，養(yǎng)老社區(qū)以其專業(yè)化、集中化的發(fā)展特征，其發(fā)展更符合現(xiàn)階段我國養(yǎng)老地產(chǎn)的未來建設(shè)規(guī)劃。
 

養(yǎng)老地產(chǎn)的十大開發(fā)模式

1、專門建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)

養(yǎng)老社區(qū)指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)，還可能包括老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。其開發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)。

養(yǎng)老社區(qū)可分為健康型和護(hù)理型兩種，前者入住對象以健康老人為主，后者可向半自理、全不自理老人提供連續(xù)的護(hù)理。配套設(shè)施完善，滿足多種人群的養(yǎng)老需求，提供全方位的服務(wù)。建設(shè)規(guī)模較大，所需前期投入大;配套設(shè)施建設(shè)比例高，自持風(fēng)險大。

2、新建居住區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)

指開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時，劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)，形成混合居住模式。組團(tuán)中可包含多種養(yǎng)老功能模塊：養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施、日間照料中心等。

這種開發(fā)模式有利于帶動企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異劃路線。同時、組團(tuán)化處理有利于形成適合老人的居住尺度和鄰里氛圍。養(yǎng)老組團(tuán)可與社區(qū)其他組團(tuán)共享配套資源，降低配套設(shè)施建設(shè)量。配建養(yǎng)老組團(tuán)需居住區(qū)本身規(guī)模較大，需要前期投入大。

3、普通社區(qū)配建各類老年居住產(chǎn)品

普通社區(qū)配建老少戶住宅、老人專用住宅、老年公寓等住宅形式，滿足老人與子女就近居住原則。老年公寓底層還可設(shè)置綜合服務(wù)設(shè)施，方便老人就近醫(yī)療，也可為幾個社區(qū)共用。老人日托中心為社區(qū)內(nèi)的老人提供日間照護(hù)的服務(wù)。如果老少愿意就近居住，可以促進(jìn)購買兩套住宅，帶動整個樓盤的銷售。普通社區(qū)的區(qū)位并不一定適合老年人，不能吸引購買人群。出售過程中，養(yǎng)老住宅的銷售對象可能只是老人，不利于日后提供服務(wù)。

4、成熟社區(qū)周邊插建老年設(shè)施

在土地資源緊張的成熟社區(qū)周邊插建小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，服務(wù)范圍可輻射周邊多個社區(qū)。不需要過大的場地，建設(shè)規(guī)模小，投資少，可吸引周圍社區(qū)的人，滿足老人居家養(yǎng)老的需求?？赡軙艿絹碜灾車鐓^(qū)原本提供的老年服務(wù)的競爭壓力。

5、與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合

養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的模式。在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。通常在海南、廣西、云南等旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老公寓或老年住宅產(chǎn)品，開發(fā)主題常為農(nóng)業(yè)觀光、養(yǎng)生度假、旅游休閑。適合候鳥型養(yǎng)老居住模式。

通常環(huán)境優(yōu)美，并引入與旅游相關(guān)的活動，能夠吸引老人度假養(yǎng)老。每年有淡季和旺季之分，經(jīng)營管理要注意應(yīng)對淡季客流小等問題。
 

6、與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)結(jié)合

養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)，將優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目。與醫(yī)院結(jié)合可使老人感到居住在其中較有安全保障，提升了產(chǎn)品的競爭力。可充分利用各項補(bǔ)助政策，保證客戶不流失。醫(yī)院的運營投入較大，由于老年人對醫(yī)院的抵觸，可能會影響老年設(shè)施的入住情況。

7、與商業(yè)設(shè)施結(jié)合

在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，搭配建設(shè)老年公寓，居住在這里可以享受便利的商業(yè)和休閑設(shè)施以及優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。節(jié)省用地。出售商品房和租賃老人公寓可以結(jié)合，促進(jìn)銷售。老人公寓與商場結(jié)合，年輕人來看望父母，順便可以購物、休閑。老年公寓的配套環(huán)境用地緊張。繁華地區(qū)的外部環(huán)境會影響老年居住者。

8、建立連鎖型品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

指以連鎖方式建立品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在硬件設(shè)施、服務(wù)管理等方面建立連鎖品牌的一系列標(biāo)準(zhǔn)，形成規(guī)?；⒁?guī)范化的品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。連鎖品牌有利于服務(wù)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)化，適用于在多個地點復(fù)制模式的需要。連鎖機(jī)構(gòu)需要形成一定規(guī)模，對管理要求較高。

9、中外合資開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

通過與國外養(yǎng)老品牌團(tuán)隊合作，例如引進(jìn)國外經(jīng)驗豐富的老年機(jī)構(gòu)運營管理團(tuán)隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等，建立中外合資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。引進(jìn)發(fā)達(dá)國家管理經(jīng)驗，可彌補(bǔ)國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理上的不成熟之處。國外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。

10、國內(nèi)地產(chǎn)投資國外養(yǎng)老市場

國內(nèi)地產(chǎn)商看準(zhǔn)國外地段所具有的更優(yōu)越的醫(yī)療條件、生活環(huán)境，針對國外養(yǎng)老剛性需求、國內(nèi)養(yǎng)老及投資需求，跨國開發(fā)老年醫(yī)療保健地產(chǎn)項目，吸引國內(nèi)外老年客戶入住。依托優(yōu)勢資源和剛性需求，具有穩(wěn)定性。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運營經(jīng)驗仍不足。

康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)無論是哪種模式,都脫離不開康養(yǎng)這個核心,康養(yǎng)地產(chǎn)的重點應(yīng)該放在“康養(yǎng)”上,應(yīng)該在提升服務(wù)、體驗感、配套設(shè)施方面下功夫,如果只盯著地產(chǎn)的話,就本末倒置了。