田園綜合體是以旅游為引擎，以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化聯(lián)動(dòng)發(fā)展的一種新模式。鄉(xiāng)村田園綜合體商業(yè)模式的本質(zhì)是以文化旅游為引擎，經(jīng)文旅引入大量客流，盤(pán)活和整合農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和鄉(xiāng)村土地，實(shí)現(xiàn)田園綜合體整體價(jià)值的提升。實(shí)現(xiàn)以農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村為載體的吃、住、行、游、購(gòu)、娛產(chǎn)業(yè)鏈。
 

田園綜合體其關(guān)鍵和核心是文化旅游，鄉(xiāng)村是生產(chǎn)力之母，旅游是生產(chǎn)力之父。田園鄉(xiāng)村一是偏遠(yuǎn)，二是廉價(jià)，三是普遍。怎么讓其稀有和珍貴?最快最有效的辦法就是文旅!通過(guò)文旅改變鄉(xiāng)村的價(jià)值和稀缺度。

目前國(guó)內(nèi)的田園綜合體項(xiàng)目，都是通過(guò)田園綜合體的概念來(lái)低價(jià)圈地，農(nóng)業(yè)板塊并沒(méi)有和文旅有太多結(jié)合，產(chǎn)業(yè)鏈也未見(jiàn)成效，既沒(méi)有提高農(nóng)業(yè)的附加值，也沒(méi)有發(fā)展出農(nóng)業(yè)觀光為主的旅游相關(guān)的吃、住、行、游、購(gòu)、娛產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)和旅游更像是為了地產(chǎn)而做的配套項(xiàng)目。往往都不看重文旅，但往往都死于文旅!

開(kāi)發(fā)田園綜合體的主要難點(diǎn)在于“農(nóng)業(yè)、文旅、地產(chǎn)”三者的平衡，產(chǎn)業(yè)鏈的整合。開(kāi)發(fā)商多為房地產(chǎn)商，以建設(shè)房地產(chǎn)為目的去的，用發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)旅游和田園綜合體的概念問(wèn)政府低價(jià)拿地，再以田園風(fēng)光+文旅配套來(lái)抬高房?jī)r(jià)，這樣的套路獲取更高的商業(yè)利潤(rùn)。然后在高額利潤(rùn)中挖一塊補(bǔ)貼文旅投資和農(nóng)業(yè)項(xiàng)目就行了。

他們實(shí)際上對(duì)旅游認(rèn)識(shí)十分生疏，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的套路：滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、快進(jìn)快出、賣(mài)完走人，這種思路進(jìn)入田園綜合體和旅游地產(chǎn)必死無(wú)疑!

旅游搞不火，就改變不了田園鄉(xiāng)村偏遠(yuǎn)、廉價(jià)和普遍的屬性，就提升不了價(jià)值，就產(chǎn)生不了利潤(rùn)。地產(chǎn)的三個(gè)關(guān)鍵因素：一是地段，二是地段，三還是地段。鄉(xiāng)村田園綜合體也有三個(gè)關(guān)鍵：一是旅游，二是旅游，三還是旅游。

只有旅游搞火了，才能改變“面朝黃土背朝天”的局面，變成“手把青秧客滿田”。

綜上所述，田園綜合體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵在于旅游，如何做好鄉(xiāng)村旅游和田園綜合體的旅游呢?我們的習(xí)慣是絕不把自己的時(shí)間和讀者的時(shí)間浪費(fèi)在常規(guī)的規(guī)劃思路和理論性的文字上。不談套路，只談核心和一招制敵。

關(guān)于上述問(wèn)題，田園綜合體旅游策劃主要做好四點(diǎn)：
 

一、意料之外

旅游的核心就是新奇特，發(fā)展旅游就是求新、求奇、求特。獵奇、探秘是永恒的旅游主題。歷史上中國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，有廣大的農(nóng)村，有千奇百怪的傳說(shuō)，有千特萬(wàn)異的風(fēng)情。每個(gè)鄉(xiāng)村都有千百年歷史，都有自己不可復(fù)制的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，廣闊天地大有作為。找到這些特點(diǎn)，包裝提升為賣(mài)點(diǎn)，創(chuàng)意建設(shè)為爆點(diǎn)，這是進(jìn)行鄉(xiāng)村旅游和田園綜合體開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。

提起鄉(xiāng)村旅游和田園綜合體開(kāi)發(fā)，幾乎都是千人一面和千篇一律的思路：瓜果采摘、農(nóng)耕體驗(yàn)、農(nóng)家樂(lè)、鄉(xiāng)村民宿、花海觀光等等，一句話形容就是爛到家了，完全沒(méi)動(dòng)腦子。游客憑什么跑那么遠(yuǎn)到你這兒?你憑什么跟別人的項(xiàng)目不一樣?特點(diǎn)不突出、賣(mài)點(diǎn)不強(qiáng)大、爆點(diǎn)不震撼，開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村旅游和田園綜合體就等于把錢(qián)扔水里!

中國(guó)有4萬(wàn)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，58萬(wàn)個(gè)行政村，260萬(wàn)個(gè)自然村落，給我個(gè)理由，憑什么我一定要到你的鄉(xiāng)村去?做旅游就是找理由!找到這個(gè)足夠強(qiáng)大的理由，你才能搞好旅游!所有失敗的鄉(xiāng)村旅游和田園綜合體項(xiàng)目都是沒(méi)找好理由，最后就沒(méi)搞好旅游!旅游搞不好，全盤(pán)都得倒!農(nóng)業(yè)、觀光、地產(chǎn)、養(yǎng)老全都跟著倒。沒(méi)有旅游就沒(méi)有人流，沒(méi)有人流就沒(méi)有錢(qián)流!

怎么找好理由?就是要做到意料之外。意料之外就是你有別人沒(méi)有，你想到了別人沒(méi)想到。

比如，利用區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、5G等科技手段，融合文旅的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，來(lái)做一套跨界融合的可行性解決方案。免得，一個(gè)項(xiàng)目幾家設(shè)計(jì)院按個(gè)做一遍，還落不了地，甲方成了出錢(qián)的冤大頭!

二、情理之中

情理之中就是項(xiàng)目要吻合當(dāng)?shù)貧v史文化和自然條件，不能空口無(wú)憑地?zé)o中生有。沒(méi)有依據(jù)就沒(méi)有相信，不夠絕妙就沒(méi)有說(shuō)服!通過(guò)跨界融合的創(chuàng)意和策劃，一定要求找到強(qiáng)大的依據(jù)，以當(dāng)?shù)貧v史文化無(wú)縫對(duì)接。因?yàn)椴邉澓鸵?guī)劃干的不是藝術(shù)創(chuàng)作，而是做到絕妙。

三、預(yù)算之內(nèi)

旅游規(guī)劃是實(shí)操的藝術(shù)，講究落地實(shí)施。但不是說(shuō)創(chuàng)意厲害就難于實(shí)施，創(chuàng)意平平就好實(shí)施。關(guān)鍵是創(chuàng)意強(qiáng)、投資少。其實(shí)，創(chuàng)意不僅能賺大錢(qián)，更能省大錢(qián)!好創(chuàng)意就是花小錢(qián)成大事。

四、市場(chǎng)之需

創(chuàng)意一定不要自我欣賞，一定不是文學(xué)和藝術(shù)創(chuàng)作!創(chuàng)意一定要符合和滿足市場(chǎng)的需求。什么是生意?什么是經(jīng)濟(jì)?就是發(fā)現(xiàn)需求，滿足需求!一個(gè)旅游規(guī)劃具備意料之外、情理之中、預(yù)算之內(nèi)，卻做不到市場(chǎng)之需，那也是白搭。所以的落腳點(diǎn)必須放在市場(chǎng)之需上，運(yùn)營(yíng)前置。旅游策劃和旅游規(guī)劃不是天馬行空，而是套著規(guī)則跳舞，這些規(guī)則就是人性需求、社會(huì)需求、市場(chǎng)需求，必須在規(guī)律的范圍內(nèi)創(chuàng)意。而且不是小需求而是大需求!

以上就是田園綜合體旅游策劃的四大重點(diǎn)。北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院是國(guó)內(nèi)資深的旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，甲級(jí)旅游規(guī)劃資質(zhì)單位，致力于休閑農(nóng)業(yè)，鄉(xiāng)村振興，鄉(xiāng)村旅游，特色小鎮(zhèn)，田園綜合體，全域旅游等旅游休閑項(xiàng)目的創(chuàng)意策劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑景觀設(shè)計(jì)等領(lǐng)域。