休閑農(nóng)業(yè)的用地問題是眾多休閑農(nóng)業(yè)投資者非常關(guān)系的問題，而且也是個老大難問題，好多年了，一直都未改變，而且政策還有愈演愈烈之勢，致使很多有意投資休閑農(nóng)業(yè)的朋友也在觀望。為幫助有意向投資休閑農(nóng)業(yè)的朋友，今天，就給大家梳理一下休閑農(nóng)業(yè)中用地有哪些限制?如何規(guī)避這些限制?不是所有的土地都可以用來做休閑農(nóng)業(yè)用地的，對于農(nóng)村休閑農(nóng)業(yè)用地還是有限制的。

哪些地可以作為休閑農(nóng)業(yè)用地?

1、農(nóng)民自有住宅，閑置宅基地

在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在無形中增加了開發(fā)者進行酒店住宿土地審批難度和建設(shè)成本。

《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

2、農(nóng)村集體建設(shè)用地

農(nóng)村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。

主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。

3、四荒地

“四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，包括依法歸我國農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

2016年中央一號文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標給予傾斜。

4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指休閑農(nóng)業(yè)項目建設(shè)確有必要占用耕地時先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設(shè)用地。

轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過制定相應(yīng)的法規(guī)來規(guī)范。如：數(shù)量上——異地墾地與當?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍;質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。

異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門批準也可跨省區(qū)實施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當然還有許多具體政策要進一步研究，比如墾地與生態(tài)保護的問題、操作中的管理監(jiān)督問題等。

5、其他方式

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會資本投資建設(shè)連片面積達到一定規(guī)模的高標準農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。

休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制?

1、不得占用基本農(nóng)田

基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)?rdquo;、“保命田”，其重要程度不言而喻。對于基本農(nóng)田有五不準：

(1)不準占用基本農(nóng)田進行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標準建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng);

(2)不準以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名,在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動;

(3)不準違法占用基本農(nóng)田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè);

(4)不準以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍;

(5)不準非農(nóng)建設(shè)項目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國家重點建設(shè)項目除外)。

因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。

2、不得超越土地利用規(guī)劃

各地區(qū)國土資源部門都會制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會確定土地利用年度計劃，對年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭取土地建設(shè)使用指標，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對建設(shè)用地的要求。

3、嚴禁擴大設(shè)施農(nóng)業(yè)用地范圍

以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進行管理，而非按農(nóng)用地管理。

進行建設(shè)用地進行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補平衡義務(wù)。這在無形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折。

如何規(guī)避這些用地限制?

在休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中大致存在六種方式來規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制。

1 、用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進行餐飲住宿的建設(shè);

2、以建設(shè)臨時生產(chǎn)用房名義進行修建;

3 、修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;

4 、修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;

5、 建設(shè)溫室大棚生態(tài)餐廳;

6 、用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。

以上方式打起了政策的“擦邊球”，用以規(guī)避土地監(jiān)管，但這些方式都碰觸了土地使用政策的紅線，根本就無法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，因此存在著很大不確定性和風(fēng)險。其實最合法安全的方法就是通過立項審批，申請建設(shè)用地，但這也是最困難的方法，拿地費用也相對很高。